avocatnet.ro explicăm legislația
Caută (ex. salariu minim) 346 soluții astăzi
Forum Activitate robert1958

Activitate robert1958

Baza legală pentru solicitarea acordului a 2/3 dintre proprietarii membri ai asociației este art. 39 de mai sus.

ClaraE a scris:

Va multumesc frumos pentru raspuns.
Este vorba de un balcon construit in anul 1980 de catre fostul proprietar, fara forme legale, care s-a degradat foarte mult si doresc sa-l reconstruiesc si sa-l inchid cu termopan. Am intrat in legalitate cu terenul pe care este construit actualul balcon, am obtinut certificatul de urbanism, dar spre surprinderea mea am nevoie de un acord a 2/3 din proprietari. Mentionez ca balconul o sa fie anexa la locuinta, fara o alta utilizare.

1 din 1 utilizatori consideră
acest răspuns util
Rezolvarea problemei dvs. se regăsește în modul în care s-au calculat cotele părți indivize din părțile comune care sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată al tuturor proprietarilor din complex, sau al unora dintre aceștia.
Aveți detalii în actul de proprietate și în acordul de asociere în bază căruia s-a pronunțat încheierea judecătorească prin care s-a acordat personalitatea juridică asociației de proprietari.

Potrivit prevederilor legii nr. 196/2018, cheltuielile comune se repartizeză pe cotă-parte indiviză indiferent dacă aveți sau nu folosință asupra parților comune din care dețineți o cotă parte or dacă beneficiați sau nu de serviciile care privesc proprietatea comună.


iuliandrvaaaa a scris:


In ce baza s-au repartizat costurile cu montarea camerelor de supraveghere si acestor spatii care nu beneficiaza de acest serviciu ?
Este legala impunerea acestor cheltuieli ?
Va multumesc !

1 din 1 utilizatori consideră
acest răspuns util
Trebuie văzut în actele de proprietate dacă dezvoltatorul v-a vândut o data cu bunul principal și cota-parte indiviză din drumul de acces, spațiile verzi și locurile de joacă, ca bunuri accesorii.

Cunosc mai multe cazuri în care dezvoltatatorul a rămas proprietarul respectivelor bunuri ( drumul de acces, spațiile verzi și locurile de joacă) ce ar fi trebuit să constituie bunuri accesorii bunurilor principale, acordând cumpărătorilor doar drept de folosință.

Acordul de asociere final nu va fi unul obișnuit, cel puțin în privința cotelor părți indivize, pentru că veți avea un o cotă-parte indiviză calculată pentru fiecare bloc în parte ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din respectivul bloc și o altă cotă-parte indiviză calculată ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din întregul condominiu la care se vor raporta cheltuilelile pentru întreținerea repararea și modernizarea drumului de acces, a spațiilor verzi și locurilor de joacă.

Exact așa funcționăm și noi, cu un acord de asociere adoptat în 2008 și modificat/completat/actualizat în 2023 cu respectarea dispozițiilor art. 21 din lege ca urmare a divizării asociației , fiind înregistrat la judecătoria Sector 1 București în această formă.

smihai89 a scris:

Există spații verzi prevăzute în complex conform legii (știu că există o lege care presupune X mp de spațiu verde pentru Y mp construiți sau ceva similar), deci sunt spații comune pentru toate blocurile. Sunt și locuri de joacă pentru copii și drumuri de acces comune pentru tot complexul.

Deci acesta ar fi motivul care ne “obligă” să avem o singură asociație pe tot complexul și să cuprindem toate blocurile în acte.


NCC art. 485: Termenul de recurs
(1) Termenul de recurs este de 30 de zile de la comunicarea hotărârii, dacă legea nu dispune altfel. Dispoziţiile art. 468
alin. (2)-(4), precum şi cele ale art. 469 se aplică în mod corespunzător.
(2) Dacă intimatul nu a invocat prin întâmpinare sau din dosar nu reiese că recursul a fost depus peste termen, el se
va socoti în termen.


NCC art. 487: Motivarea recursului
(1) Recursul se va motiva prin însăşi cererea de recurs, în afară de cazurile prevăzute la art. 470 alin. (5), aplicabile şi
în recurs.

archibaldo a scris:

Care este terminal legal de depunere a memoriului cu motivarea aferentă unei declarații de recurs /cereri de recurs ?


1 din 1 utilizatori consideră
acest răspuns util
Trebuie văzut și dacă cele două blocuri existente la acest moment, respectiv cele patru cât vor fi în final, au sau vor avea elemente de proprietate comună care ar putea fi considerate obiectul unui drept de coproprietate forțată al tuturor proprietarilor, cum ar fi drumuri de acces, locuri de joacă pentru copii, teren liber spații verzi-amenajări peisagistice și altele.

În caz contrar nu vor putea face parte dintr-o singură asociație pentru că potrivit art. 2 lit. d din legea nr. 196/2018 asociația de proprietari este

„ forma de asociere autonomă și fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea PROPRIETĂȚII COMUNE, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii”.



smihai89 a scris:

Mulțumesc frumos pentru explicații!

Legat de detaliile blocului/blocurilor din acordul de asociere, aveți idee unde aș putea găsi sau cum s-ar putea formula un exemplu deschis prin care să se înțeleagă că vor fi mai multe blocuri în complex? Ideea este că la final vor fi 4 blocuri (momentan sunt doar 2).

O altă perspectivă legat de Art 17 alin 3 pct A și C este că detaliile blocului/blocurilor trebuie să fie din informații obiective.
Mă gândesc la o situație de genul: cât timp un bloc nu este dat în folosință (încă este șantier) există număr cadastral doar pentru terenul pe care se construiește. Există într-adevăr proiectul pentru bloc, dar se pot folosi detalii din proiect în acordul de asociere? Adică să menționăm în acordul de asociere faptul că vor fi 4 blocuri, dar două încă sunt în stadiu de proiect.






1 din 2 utilizatori consideră
acest răspuns util

Dacă din viteză am scris cu doi i „președintele”, asta nu reflectă neapărat nivelul de cultură ci poate fi considerată cel mult o eroare de redactare și nu afectează corectitudinea răspunsului. Uneori observăm prea târziu erorile de redactare sau exprimările greșite și nu mai putem corecta textul.

Este valabilă și reciproca însă. Dacă dvs. ați observat o eroare de redactare sau de exprimare într-o discuție, asta nu înseamnă că sunteți un om „cu oarece pretenții de cultură”, mai ales în privința culturii juridice.



eugenoctavian1968 a scris:


La modul dumneavoastră de a scrie incorect cuvântul "președintele".
L-ați scris în alt răspuns cu doi i. Știu că mesajul nu este la obiectul acestei discuții dar limba română, scrisă corect, este o condiție "fără de care nu se poate" în discuțiile unor oameni cu oarecare pretenție de cultură.
Părerea mea...


De fapt care este scopul demolării și reconstruirii balconului de la parter ?
Trebuie să țineți cont că un balcon conține atât elemente de proprietate individuală cât și elemente de proprietate comună.

Legea nr. 196/2018:

Art. 37 alin. 5
„Orice modificare a proprietății individuale care necesită emiterea unei autorizații de construire/desființare, în conformitate cu legislația în vigoare, se aduce la cunoștința asociației pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcției, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și a planurilor din proiectul tehnic”.

Art. 39
„Modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale condominiului, precum și amplasarea de mijloace publicitare pe fațada și/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectați și pe baza autorizației de construire, cu respectarea legislației în vigoare”.

Art. 41
„Anterior modificărilor constructive în cadrul proprietăților individuale, proprietarii obțin avizele și autorizațiile așa cum sunt reglementate de legislația în vigoare și au obligația să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului sau a altor proprietăți individuale, precum și sănătatea populației, conform legislației în vigoare”.


Consultați și Legea 50/1991, actualizata 2024, privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, Republicata.


ClaraE a scris:

Buna ziua!
Pentru demolarea si reconstruirea unui balcon la parterul blocului mai este necesar acordul a 2/3 din proprietarii blocului sau se poate lua doar acordul Asociatiei de proprietari? Imi puteti spune si ce articol/lege prevede acest lucru?
Va multumesc.

1 din 1 utilizatori consideră
acest răspuns util
Este o obligație directă și destul de greu de îndeplinit având în vedere că practic se produce o „fuziune” între o asociație înființată pentru un imobil și un alt imobil care nu a fost avut în vedere la înființarea asociației, iar până la indeplinirea acestei obligații „asociația mare” funcționează cât se poate de nelegal, întrucât s-au modificat toate elementele acordului de asociere prevăzute la art. 17 alin. 3 în baza căruia a fost pronunțată încheierea judecătorească prin care s-a acordat personalitate juridică „asociației mici”.

Câtă vreme art. 17 alin. 3 dispune imperativ „ Acordul de asociere TREBUIE să conțină”, iar 17 alin. 8 dispune :

„ Acordul de asociere și statutul asociației de proprietari, actualizate, se depun de către președintele asociației de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul”,

nici art. 21 nefiindu-vă favorabil :

(3) Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înființare, fără alte formalități.

(4) Modificările și/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere fără respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile față de proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari sau față de terți,

nu putem spune că este o obligație indirectă, ba dimpotrivă este o obligație cât se poate de directă de la îndeplinirea căreia nu se poate deroga.



smihai89 a scris:





Cumva mi se pare că este o “obligație” indirectă, adică nu este specificat în lege că “în cazul modificării structurii condominiului, trebuie actualizat acordul de asociere/statutul ca atare”. Oarecum de aici a și plecat întrebarea mea.




1 din 1 utilizatori consideră
acest răspuns util
Lucrurile nu sunt deloc simple în situația dvs. pentru că nu este vorba numai despre înscrierea în asociație a unor noi membri prin cerere și semnarea unui act adițional, ci despre modificări semnificative în privința structurii condominiului, a numărului de proprietăți individuale, a numărului de clădiri și a numărului spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință și nu în ultimul rând despre modificarea cotelelor-părți indivize despre care se face vorbire la art. 17 alin. 3 lit. c și lit. e din lege, practic modificându-se toate elementele conținute în acordul de asociere inițial în baza căruia s-a acordat personalitate juridică asociației de proprietari.

În fapt, acțiunea dvs. este opusul divizării unei asociații de proprietari reglementată prin art. 13 alin. 3 din lege și dacă nu înregistrați la judecătorie actele constitutive, acestea vor avea reprezentarea juridică a unei „înțelegeri la o țuică”.

Anterior am făcut trimitere la art. 21 din legea nr. 196/2018. Haideți să-l vedem :

(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, în cadrul adunării generale a asociației de proprietari este necesar acordul a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.

(2) Modificările și/sau completările trebuie să fie motivate și aprobate prin hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari într-o ședință convocată și desfășurată cu respectarea prevederilor statutului asociației de proprietari și ale prezentei legi.

(3) Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înființare, fără alte formalități.

(4) Modificările și/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere fără respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile față de proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari sau față de terți.



Acum sper să înțelegeți că „ este necesar sau obligatoriu prin lege sa actalizați acordul de asociere sau statutul pentru a fi mentionat si al doilea bloc”.



smihai89 a scris:



Al doilea bloc nu avea cum să fie cuprins în acordul de asociere, deoarece era în șantier în momentul constituirii asociației.


Din păcate, legea lasă loc de interpretări.

Nu înțeleg din mesajul dvs cu ce detalii să revin legat de Art 21 din legea 196/2018.


1 din 1 utilizatori consideră
acest răspuns util
Ați putea preciza explicit la ce vă referiți ?


eugenoctavian1968 a scris:

Art.17

@robert1958, să știți că atât substantivul comun "președinte" cât și forma lui articulată "președintele" se scriu cu un singur i.