Activitate robert1958

Convocarea AG este dificilă chiar și în asociațiile mici și medi pentru că anunțarea prin poștă cu scrisoare recomandată, cu conținut declarat și confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a asociației de proprietari, cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită, ascunde multe „capcane” pentru că termenul de „cu cel puțin 10 zile înainte (care sunt de fapt 12 potrivit art. 2553 alin. 1 Cod civil) de data stabilită” este un termen care începe și curge de la data la care scrisoarea ajunge la destinatar.

De exemplu: trimitem o scrisoare la Brașov și scrisoarea ajunge la OP Brașov peste cel puțin 2 zile de la data expedierii.

Dacă destinatarul nu este găsit la domiciliu, este avizat pentru a ridica scrisoarea de la OP Brașov în termen de 10 zile de la data avizării.
Dacă destinatarul se prezintă la OP pentru a ridica scrisoarea în ziua 10 de la data avizării, de atunci începe termenul de „cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită”.
Concluzia ? Pentru o convocare ca la carte, scrisorile trebuiesc trimise cu cel puțin 25 de zile înainte de data stabilită pentru desfășurarea AG.
Făcând calculul pentru termenul de„ cu cel puțin 3 zile înainte de data stabilită” în cazul reconvocării AG și/sau în cazul convocării și reconvocării AG extraordinare, vom avea multe surprize.

Art, 4 (Capitolul II Înființarea și înregistrarea asociației de proprietari) din Regulamentul Cadru cuprins în legea nr, 114/1996, prevedea:

„Membrii asociației vor fi toti proprietarii apartamentelor, inclusiv primăria sau fondatorul, atat timp cat aceștia continua să dețină unul sau mai multe apartamente din clădire”.

Deși principiu în discuție a fost stabilit de CCR încă din 28.10.1999 prin Decizia nr. 168, prin art. 46 din HG nr. 1.275 din 7 decembrie 2000 privind aprobarea Normelor metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, s-a instituit on alt mod de dobândire al statutului de membru al asociației de proprietari:

„Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea de constituire şi care nu şi-au dat consimţământul în condiţiile art. 44 alin. (2) se face la cererea acestora, prin înscrierea datelor prevăzute la art. 45 într-un act adiţional la acordul de asociere, încheiat cu proprietarul interesat, fără alte formalităţi”.

care s-a perpetuat (cu mici variații) fiind preluat și de actualul act normativ prin prevederile art. 17 alin, 7.

În lumina principiului stabilit de CCR „în anumite situaţii legiuitorul poate institui forme speciale de asociere”, revenirea la vechea formă „Membrii asociației vor fi toti proprietarii apartamentelor” nu ar încălca prevederile Constituționale cu privire la libera asociere, însă, având în vedere dificultățile generate de dispozițiile art. 47 alin. 4 din legea nr, 196/2018. ar crea mari dificultăți în privința convocării adunărilor generale.

Alexandru Surcel a scris:

. Încheind paranteza, în aceeași logică care nu obligă toți proprietarii să facă parte automat din asociație, cum era în legile anterioare, ar trebui ca și renunțarea la calitatea de membru să fie posibilă. Ce liberă asociere e aia în care odată intrat nu mai poți să ieși, decât odată cu încetarea calității de proprietar?

În privința liberei asocieri, discutând despre asociațiile de proprietari, Curtea Constituțională a stabilit ca principiu general valabil:

„..... Curtea observă că, în anumite situații, legiuitorul poate institui forme speciale de asociere ce urmăresc apărarea unor interese de ordin general și care, în perspectiva scopurilor pe care le urmăresc, nu reprezintă, în realitate, modalități înscrise în conceptul de liberă asociere, iar asociația de proprietari se află tocmai într-o asemenea situație juridică”.

(DECIZIA nr. 634 din 7 octombrie 2021)

Urduban Dumitru a scris:

Legea spune că președintele este președinte al asociației și, TOTODATĂ, EL ESTE PREȘEDINTELE comitetului executiv...

Serios ? Ți-am mai spus o dată că ori nu citești, ori nu înțelegi ce citești, ca să mă exprim elegant. Ai putea preciza numărul articolului din legea în vigoare, respectiv legea nr. 196/2018, care spune că președintele asociației este și președintele comitetului executiv?


Ceea ce ști, ști PROST și ar fi cazul să-ți actualizezi cunostințele. Președintele asociației era și președintele comitetului executiv în trecut, pe vremea abrogatei legi 230/2007 și ale sale Norme Metodologige respectiv HG 1588/2007 (art. 16 teza ultimă).

LISTĂ DE PLATĂ a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari ( cod 14-6-28) are un caracter orientativ şi nelimitativ, modelul fiind stabilit în funcţie de necesităţi, în Adunarea generală a asociaţiei de proprietari, însă este firesc ca cei enumerați la art. 66 alin. 1 lit. m din lege, respectiv cel care întocmește (administartorul), verifică (cenzorul ) și aprobă (comitetul executiv prin președintele asociației în temeiul art. 57 li. b din lege) să semneze listele de plată, astfel semnatarii asumându-și responsabilitate pentru corectitudinea și legalitatea acestora, în acord cu modelul listei de plată din Anexa 2 la Ordinul 3103/2017.

Potrivit art. 66 alin. 1 lit. m din legea nr. 196/2018,

Administratorul „calculează, întocmește, supune verificării cenzorilor/comisiei de cenzori, supune aprobării comitetului executiv și afișează la avizier lista lunară a cheltuielilor de întreținere, întocmită conform reglementărilor în vigoare, în termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii”.

bogdanradu84 a scris:

Daca in acelasi timp cu depunerea demisiei, presedintele depune si o notificare de renuntare la statutul de membru al asociatiei, i se mai pliaca articolele din legea 196/2018?
Ambele cereri inregistrate in registru unic al asociației.

Legiuitorul nu a prevăzut, deci nu a reglementat, renuntarea la statutul de membru al asociatiei de proprietari, în schimb a reglementat „încetarea” statutului de membru al asociației de proprietari prin prevederile art. 17 alin. 9 din legea nr. 196/2018:

„Odată cu pierderea calității de proprietar în condominiu încetează statutul de membru al respectivei asociații de proprietari”.

Deci o notificare de renunțare la statutul de membru al asociației de proprietari nu produce efecte juridice nici dacă însoțește demisia președintelui asociației de proprietari, nici dacă însoțește demisia unui membru al comitetului executiv dintre cei 2 sau 4 aleși ca membri ai comitetului executiv.

O altă interpretare ( discutând strict despre demisia unui membru al comitetului executiv dintre cei 2 sau 4) ar goli de substanță dispozițiile imperative ale art. 55 alin. 8 din legea nr. 196/2018.

Urduban Dumitru a scris:

Franț,
Comitetul este format dintr un număr de 3 - 5 PROPRIETARI MEMBRI ASOCIAȚI....
DECI, UN NUMĂR IMPAR....IMPAR....CE NU ÎȚI ESTE CLAR... ?!!!!!
PREȘEDINTELE ESTE UNUL DINTRE CEI TREI SAU CINCI ALEȘI ÎN ADUNAREA GENERALĂ! Doar în subsidiar, eventual, președintele poate fi ales strict pentru această funcție... Dar, în mod cert, el este unul dintre cei trei sau cinci membri aleși de adunare generală pentru a face parte din comitet!
Dixit!

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Parcă ți-a mai spus cineva că „Franț” să-i spui tatălui tău ?

Înțeleg că faci parte din categoria celor care citesc dar nu înțeleg ce citesc. Președintele asociației de proprietari face parte din comitetul executiv, dar ca președinte al asociației de proprietari nu ca membru al comitetului executiv. Numărul membrilor comitetului executiv este un număr par, nu mai pare de patru, deci pot fi 2 sau 4. Asta spune și art. 46 alin. 1 și art. 54 alin. 2 din legea nr. 196/2018:
[ link extern ]


Potrivit art. 56 alin. 1 și alin. 2 din legea nr. 196/2018,

„(1) Președintele asociației de proprietari este candidatul, membru al asociației de proprietari, ales prin voința sa și a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenți în cadrul adunării generale. Președintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atribuțiile sale unui membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică”


Deci președintele asociației de proprietari nu este ales în subsidiar pe această funcție !

Hotarâre nr. 1657/2022 din 01.07.2022 pronunțată de Tribunalul București, cod RJ g88g27d64 ([ link extern ] )

Analizând apelul formulat, Tribunalul reţine următoarele:

În legătură cu continuarea exercitării atribuţiilor funcţiei de preşedinte de către preşedintele demisionar, de a cărei demisie s-a luat act, se reţine că raţionamentul juridic al prime instanţe este corect. Legea nr. 196/2018 nu prevede în sensul susţinut de apelantă, iar prevederile art. 54 alin. (1) și art. 55 alin. (8) din Legea nr. 196/2018 reglementează situaţia specială a demisiei unui membru al comitetului executiv, aşa încât nu se pot aplica situaţiei demisiei preşedintelui.

Alexandru Surcel a scris:

. Deci, ce facem în situația în care CEX convoacă AG pentru alegerea unui nou președinte, dar nu există candidați? Se aplică fix articolul care se referă la toți membrii CEX și care spune că mandatele lor continuă până se aleg noi titulari în funcții.

Nu cred că este cazul să modificăm textul de lege și/sau să adăugăm noțiuni. Art. 55 alin. 8 nu face vorbire despre faptul că „mandatele lor continuă până se aleg noi titulari în funcții” ci despre faptul că „membrul demisionar își exercită toate atribuțiile și răspunderile până la data alegerii unui nou membru al comitetului executiv în locul acestuia”.

Deci nu este vorba despre alegerea unur noi titulari în funcții ci despre alegerea unui nou membru al comitetului executiv în locul celui demisionar, iar alegerea unui nou membru al comitetului executiv nu poate fi confundată cu alegerea unui nou presedinte al asociației de proprietari.

Situația în care nu există un candidat care să preia funcția președintelui demisionar este rezolvată prin prevederile art. 25 din Statutul asociației de proprietari, aprobat prin Ordinul 1058/2019 din 11 februarie și publicat în MO nr. 149 din 25 februarie 2019 ( adică acum cca 7 ani ) :

(2) În caz de încetare a mandatului președintelui înainte de termen, comitetul executiv convoacă, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului, o adunare generală pentru alegerea unui nou președinte.

(3) În situația extraordinară în care în cadrul adunării generale nu este/nu poate fi ales un președinte, atribuțiile acestuia vor fi îndeplinite de către un membru al comitetului executiv ales prin decizie de către acesta conform prevederilor art. 55 din Legea nr. 196/2018, urmând ca în termen de cel mult 90 de zile de la data adunării generale să fie convocată o nouă adunare generală pentru alegerea unui nou președinte”.


Termenul de 90 de zile în care asociația poate să funcționeze fără președinte este un termen destul de generos, iar asociația de proprietari poate să-și rezolve problemele privind organizarea în acest termen.

Alexandru Surcel a scris:

„...și de unde ați dedus că ceea ce se aplică membrilor aleși ai CEX nu se aplică și membrilor de drept?

Mai ales că legea nu conține un articol separat referitor la încetarea înainte de termen a mandatului președintelui”.

Art. 55 alin. 8 face vorbire în mod explicit despre alegerea unui nou membru al comitetului executiv „.... membrul demisionar își exercită toate atribuțiile și răspunderile până la data alegerii unui nou membru al comitetului executiv în locul acestuia”

Sper că este limpede că alegerea unui nou membru al comitetului executiv nu reprezintă precursorul alegerii unui nou președinte al asociației de proprietari, presedintele asociației de proprietari fiind membru de drept al comitetului executiv.
Sau cu alte cuvinte, presedintele asociației de proprietari, a cărui alegere este reglementată prin dispozițiile art. 56 alin. 1, ca președinte demisionar nu își va exercita atribuțiile până la alegerea unui nou membru al comitetului executiv reglementată prin disp. art. 54.


Spuneți că legea nu conține un articol separat referitor la încetarea înainte de termen a mandatului președintelui.

Haideți să vedem :

Art. 56 alin. 2:

În caz de încetare a mandatului președintelui înainte de termen, comitetul executiv convoacă, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului, o adunare generală pentru alegerea unui nou președinte.

Așadar, legea reglementează situația încetării înainte de termen a mandatului președintelui asociației de proprietari, reglementarea nefiind aplicabilă în cazul demisiei unui membru al comitetului executiv.

S-ar putea pune în discuție și art. 25 din Conținutul Cadru al Statutului asociației de proprietari, aprobat prin Ordinul 1058/2019, însă în opinia mea respectivul Statut nu este opozabil decât dacă a fost adoptat prin HAG și înscris la judecătorie în conformitate cu dispozițiile exprese ale art. 21 din legea nr. 196/2018.



[ link extern ]


[ link extern ]