Cabinet de avocat Liliana Grădinaru a scris:

Vă înțeleg analiza, însă este una ce pune accentul pe proprietate și nu pe proprietar, or dreptul la vot este personal. În nicun alt loc în legislația română și în niciun alt domeniu nu se dă mai mult de un vot unei persoane. Acesta este un principiu general aplicabil, o persoană, un vot.

Este însă corect faptul că legea este neclară, interpretabilă excesiv și că un concept asemănător raționamentului dv. ar putea fi desprins din lege, în special dacă nu ținem seama de restul dreptului.

Analiza mea se sprijină pe mai multe hotărâri judecătorești rămase definitive, dar că să nu intrăm într-o polemică fără sfârsit, accesați rejust.ro și tastați la cuvinte cheie: art. 49 alin. 3 lit. a din legea nr. 196/2018.

Dacă veți găsi o hotărâre ramasă definitivă care să vă dea dreptate, vă rog notați codul RJ și îl postați și pentru noi.

dorumihalache a scris:

Adunările generale hotăresc de regulă pentru aspecte administrative obișnuite, cum ar fi alegeri, aprobarea unor cheltuieli administrative curente, aprobarea bugetului anual, etc. În aceste cazuri se aplică principiul ,,un proprietar, un vot”.

Principiul enunțat de dvs. era valabil pe vremea abrogatei legi nr. 230/2007 care reglementa situația numărului de voturi ale unui proprietar prin dispozițiile art. 25:

„(1) Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociaţiei de proprietari, se vor avea în vedere următoarele:

a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa”.

Noul act normativ, respectiv legea nr. 196/2018, reglementează situația numărului de voturi ale unui proprietar membru al asociației în mod diferit, prin dispozițiile art. 49:

(3) Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociației de proprietari se au în vedere următoarele:

a) fiecare proprietar, membru al asociației, are dreptul la un vot pentru unitatea sa de proprietate imobiliară;


Dacă „proprietatea sa” din textul art. 25 alin. 1 lit . a din legea nr. 230/2007 se interpreta în practica judiciară ca reprezentând totalitatea unităților de proprietate individuală deținute de un proprietar în condominiu și pe cale de consecință proprietarul avea un singur vot, indiferent câte UPI deținea în condominiu, „unitatea sa de proprietate imobiliară” din textul art. 49 alin. 3 lit. a din legea nr. 196/2018 se interpretează în sensul art. 2 lit. w și pe cale de consecință proprietarul membru al asociației are câte un vot pentru fiecare UPI pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociației de proprietari.

doar_eumike a scris:

Daca detin 3 apartamente intr-un condominum (bloc) , la sedintele adunarii generale a proprietarilor..am dreptul la 3 voturi? ( am 3 case..achit 3 intretineri..dar am un singur CNP logic)

Dacă sunteți membru al asociației de proprietari, în privința hotărârilor adunării generale care se adoptă prin vot majoritar aveți 3 voturi.
Câte un vot pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară care îndeplinește condițiile art. 2 lit. w din legea nr. 196/2018

Ivan Vintilica a scris:

„Stimate domn. Am vrut să văd cât de corecte sunt răspunsurile dumneavoastră. Din punct de vedere juridic cel care solicită o astfel de adeverinta , pentru notariat , trebuie sa6 facă o solicitare scrisa către asociatie , iar aceasta ii va elibera adeverinta cu tot ce trebuie. Dacă legea 196/2018 nu spune nimic , așa se procedează corect. Dacă doriți plata pentru o astfel de informație transmiteți va rog un cont bancar unde sa va6 achit suma necesara”.




Mai simplu, citiți legea nr. 196/2018 [ link extern ] :

Art. 33.
(8) La solicitarea oricărui proprietar, președintele și/sau administratorul sunt/este obligați/obligat să elibereze adeverința prevăzută la alin. (2) lit. a) care să dovedească achitarea la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari sau existența unor datorii către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități publice, după caz, în termen de 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării acesteia.

Ravezone a scris:

Buna ziua. Am fost la asociația și aceasta insistă că datoriile sunt pe apartament și că poate anula actul de vânzare-cumpărare. Pe ce baza legala poate face aceasta( exista o lege )?
Va mulțumesc.

Dvs. ați cumpărat un apartament în litigiu, fără a solicita primăriei să-și îndeplinească obligațiile ce-i revin potrivit art. 33 din legea nr. 196/2018 în calitate de vânzător:

(1) Proprietarii din condominii care își înstrăinează locuințele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice.

(2) Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităților de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiții:

a) proprietarul prezintă o adeverință din partea asociației de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menționarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverința va avea număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice.

b) în cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociația de proprietari, precum și toate debitele către toți furnizorii de utilități publice.

c)....................

(4) Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt anulabile.

Dapix a scris:

[quot

Iar obligația administratorului (NU a președintelui) de al notifica pe rău platnic când are restanțe neplătite, are rolul juridic de al pune pe datornic ÎN ÎNTÂRZIERE, ca să poată fi obligat de instanță la plata cheltuielilor de judecată datorate asociației.



Exact espre face vorbire art. 78 alin. 1 la care am făcut trimitere, despre obligația administratorului, nu a președintelui, însă procedura nu reprezintă o veritabilă punere în întărziere, care este reglementată prin art. 1522 Cod civil și are o formulare specifică (se pare că nu vă este cunoscută) , ci o notificare cu rol informativ cu privire la obligațiile de plată și poate interveni înaintea împlinirii termenului de 90 de zile prevăzut la art. 78 alin. 2 din legea nr. 196/2018.

Or, dacă asociația nu cunoaște noua adresa de domiciliu a proprietarului și refuză comunicarea prin mijloace electronice ( a se vedea art. 47 din Statutul AP aprobat prin ordinul 1058/2019), unde ar putea fi notificat în situația în care acumulează restanțe la cotele de întreținere ?

Comunicarea adresei noi de domiciliu este o chestiune de minimă strategie juridică pentru ca proprietarul să fie pus la adăpost în cazul în care este chemat în instanță, nu o chestiune de „unde bați și unde crapă” ( corect : „unde dai și unde crapă”)

@DrakarRo

Trimiteți o înstiințare către asociația de proprietari prin scrisoare recomandată cu conținut declarat și confirmare de primire, prin care le aduceți la cunoștință noua adresa la care domiciliați precum și o adresă de mail.

Potrivit art. 78 alin. 1 din legea nr. 196/2018,

„Administratorul este obligat să notifice, în scris, proprietarul care are plăți restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor și să înștiințeze președintele și comitetul executiv al asociației de proprietari despre restanțe”.


Vă poate ajuta în instanță iar dacă sunteți membru al asociației de proprietari, faptul că i-ați înștiințat despre noua adresă îi va obliga să vă anunțe la noua adresă pentru orice adunare generală .

Vedeți aici :

Art. 454. - Cod procedură civilă

„Pârâtul care a recunoscut, la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate, pretenţiile reclamantului nu va putea fi obligat la plata cheltuielilor de judecată, cu excepţia cazului în care, prealabil pornirii procesului, a fost pus în întârziere de către reclamant sau se afla de drept în întârziere. Dispoziţiile art. 1.522 alin. (5) din Codul civil rămân aplicabile.”

Art. 1522 Cod vivil:

(5) Cererea de chemare în judecată formulată de creditor, fără ca anterior debitorul să fi fost pus în întârziere, conferă debitorului dreptul de a executa obligaţia într-un termen rezonabil, calculat de la data când cererea i-a fost comunicată. Dacă obligaţia este executată în acest termen, cheltuielile de judecată rămân în sarcina creditorului.

Convocarea AG este dificilă chiar și în asociațiile mici și medi pentru că anunțarea prin poștă cu scrisoare recomandată, cu conținut declarat și confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a asociației de proprietari, cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită, ascunde multe „capcane” pentru că termenul de „cu cel puțin 10 zile înainte (care sunt de fapt 12 potrivit art. 2553 alin. 1 Cod civil) de data stabilită” este un termen care începe și curge de la data la care scrisoarea ajunge la destinatar.

De exemplu: trimitem o scrisoare la Brașov și scrisoarea ajunge la OP Brașov peste cel puțin 2 zile de la data expedierii.

Dacă destinatarul nu este găsit la domiciliu, este avizat pentru a ridica scrisoarea de la OP Brașov în termen de 10 zile de la data avizării.
Dacă destinatarul se prezintă la OP pentru a ridica scrisoarea în ziua 10 de la data avizării, de atunci începe termenul de „cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită”.
Concluzia ? Pentru o convocare ca la carte, scrisorile trebuiesc trimise cu cel puțin 25 de zile înainte de data stabilită pentru desfășurarea AG.
Făcând calculul pentru termenul de„ cu cel puțin 3 zile înainte de data stabilită” în cazul reconvocării AG și/sau în cazul convocării și reconvocării AG extraordinare, vom avea multe surprize.

Art, 4 (Capitolul II Înființarea și înregistrarea asociației de proprietari) din Regulamentul Cadru cuprins în legea nr, 114/1996, prevedea:

„Membrii asociației vor fi toti proprietarii apartamentelor, inclusiv primăria sau fondatorul, atat timp cat aceștia continua să dețină unul sau mai multe apartamente din clădire”.

Deși principiu în discuție a fost stabilit de CCR încă din 28.10.1999 prin Decizia nr. 168, prin art. 46 din HG nr. 1.275 din 7 decembrie 2000 privind aprobarea Normelor metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, s-a instituit on alt mod de dobândire al statutului de membru al asociației de proprietari:

„Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea de constituire şi care nu şi-au dat consimţământul în condiţiile art. 44 alin. (2) se face la cererea acestora, prin înscrierea datelor prevăzute la art. 45 într-un act adiţional la acordul de asociere, încheiat cu proprietarul interesat, fără alte formalităţi”.

care s-a perpetuat (cu mici variații) fiind preluat și de actualul act normativ prin prevederile art. 17 alin, 7.

În lumina principiului stabilit de CCR „în anumite situaţii legiuitorul poate institui forme speciale de asociere”, revenirea la vechea formă „Membrii asociației vor fi toti proprietarii apartamentelor” nu ar încălca prevederile Constituționale cu privire la libera asociere, însă, având în vedere dificultățile generate de dispozițiile art. 47 alin. 4 din legea nr, 196/2018. ar crea mari dificultăți în privința convocării adunărilor generale.