Achizitie teren si drept de uzucapiune

Question

Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Achizitie teren si drept de uzucapiune

Utilizator 13:19, 23 Aprilie 2015

Buna ziua!

Doresc sa cumpar un teren care are efectiv 488mp dar conform legislatiei cadastristul a trebuit sa treaca in documentatie 400mp cat este trecut la masurarea anterioara si nimic mai mult. Proprietarul are terenul din 1956 si spune ca terenul a avut mereu 488mp si intradevar are un act din '56 intre vechiul proprietar si el cu suprafata aceasta.

Are si alte acte vechi care urmeaza celui din '56 cu suprafete de 420mp si 400mp dar suprafata efectiva nu s-a schimbat. Proprietarul spune ca a platit mereu la finante impozit pentru 488mp si a folosit aceasta suprafata.

Acum, eu daca vreau sa cumpar terenul primesc 400mp si cei 88mp raman in interiorul curtii dar nu in actul meu de proprietate iar proprietarul vrea bani pe 488mp. Si aici e problema.

Am cautat o solutie si am fost sfatuiti sa apelam la dreptul de uzucapiune al proprietarului. Am consultat doi avocati si am primit sfaturi diferite. Primul a spus ca se poate face vanzarea celor 400mp si apoi actualul proprietar sa isi ceara dreptul pentru cei 88mp pe care sa mi-i vanda ulterior mie (facand si o promisiune de vanzare). Al doilea avocat a spus ca nu se poate ca proprietarul sa ceara drept de proprietate pe diferenta de 88mp dupa vanzare ci ar trebui sa deschida actiune in instanta si apoi sa se faca vanzarea, eu urmand sa continui actiunea (dobandind dreptul litigios).

Care din domnii avocati are dreptate?

Multumesc.

Răspunde Citează

30 mesaje

5078 vizualizări

8 participanți

Cel mai recent răspuns: , Avocat 17:39, 29 Aprilie 2015

Vezi răspuns

Pagina 3

Pagina 5

Alte discuții în legătură

Teren mai mare, ce fac in cazul asta? Printr-o tranzactie intr-un proces de partaj am dobandit un teren de 1200 mp in titlu. Vreau sa fac cadastru la teren dar la masuratoare a iesit 1380 mp. ... (vezi toată discuția)

Uzucapiune Detin din 1990 teren + casa - limitele de hotar specificate in act corespund cu realitatea de pe teren. In acte 363 mp, pe teren 549 mp, eroare calcul ... (vezi toată discuția)

Contract de vanzare cumparare o intrebare din nou nu stiu cum sa explik mai exact dar incerc tot posibilul . tatal meu a cumparat o casa in anul 1987 cu chitanta de mana vanzatorul avea in ... (vezi toată discuția)

Patrick_ Utilizator · Answer 1 · 2015-04-26 19:25:38

liamic43 a scris:

O acțiune în uzucapiune ar fi respinsă, vânzătorul fiind proprietar obținând imobilul cu contract de vc. Dar printr-o acțiune de constatare a unei suprafețe mai mari stăpânită decât suprafața din acte, este admisibilă-o acțiune în care ar fi chemați vecinii în calitate pasivă, eventual și primăria prin primar și consiliul local-toți pentru opozabilitate Pt. expertiză-pv. vecinătate.

Haideți să ne lămurim și să nu-l încurcăm mai tare pe cel care a inițiat topicul. Practic avem un contract de vânzare cumpărare sub semnătură privată în care vânzătorul nu avea calitatea de proprietar la momentul vânzării.
Problema se rezolvă relativ simplu printr-o cerere cu două petite, după cum spuneam.

1. Cumpărătorul (creditor) din contractul de v-c sub semnătură privată solicită - pe calea acțiunii oblice - să se constate dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului respectiv de către vânzător (debitorul său) prin uzucapiune.

2. După constatarea dobândirii proprietății de către vânzător, se solicită validarea contractului de v-c sub semnătură privată, adică pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic prin care s-a transferat dreptul de proprietate de la vânzător la cumpărător.

liamic43 Utilizator · Answer 2 · 2015-04-27 09:11:25

Problema nu constă în a preda terenul pe care îl are potrivit actelor deținute ci faptul că vânzătorul posedă mai mult teren decât are în acte iar la data încheierii unui contract acesta nu se poate încheia pe suprafața real deținută-488mp- ci pe 400mp cît are în acte. dar prețul îl solicită pt. toată suprafața. Aceasta este problema .

Cabinet de avocat Liliana Grădinaru Avocat · Answer 3 · 2015-04-27 09:30:46

Nu am citit nicaieri ca omul va cumpara prin act sub semnatura privata...
Indiferent pe ce cumpara, omul intra in curtea de 488 mp si o poseda pe toata in fapt. Apoi, cum sa ceara el sa se constate implinita uzucapiunea pentru un altul care nu mai poseda si care i-a transmis toate drepturile sale in legatura cu lotul lui?? Vanzatorul nu mai are niciun drept el pentru el, asa incat daca te pui in papucii lui, tot nu ai ce cere, ca el abia ce si-a cedat drepturile.
Ideea actiunii oblice, cand o ceri, e ca cel in numele caruia ceri sa aiba dreptul de a primi, altfel, e inutil. Plus ca nu vad interesul sa ceri pentru altul, cand tu poti sa ceri acel lucru direct pentru tine, ca tu esti posesor, jonctiunea posesiilor etc. etc.
Poti face o promisiune de vanzare si sa incerci cele doua actiuni, insa nu vad cum sari peste faptul ca nu ai posesie. In plus, omul vrea sa construiasca inca din timpul procesului, asa incat, clar el are si act autentic si posesie!

liamic43 Utilizator · Answer 4 · 2015-04-27 12:28:52

Rezolvarea este doar,că ulterior cumpărării (pe 400mp )care automat vor fi întabulați, nimic nu-l împiedică pe cumpărător să efectueze rectificare de carte funciară -modificare date tehnice-.Față de vânzător problema s-ar putea rezolva cu un act semnat de cumpărător că a primit prețul pt. 88mp.

Patrick_ Utilizator · Answer 5 · 2015-04-27 17:31:22

coscip a scris:

Doresc sa cumpar un teren care are efectiv 488mp dar conform legislatiei cadastristul a trebuit sa treaca in documentatie 400mp cat este trecut la masurarea anterioara si nimic mai mult. Proprietarul are terenul din 1956 si spune ca terenul a avut mereu 488mp si intradevar are un act din '56 intre vechiul proprietar si el cu suprafata aceasta.

@Avlil:

Cumpărătorul vrea să cumpere de la un proprietar care are acte pe 400 mp, dar care de fapt posedă 488 mp.
Nu poate cumpăra așa ceva decât în două variante:
1. Vânzătorul cere dobândirea proprietății prin uzucapiune pe cei 88 mp, iar apoi vinde cu act autentic întraga suprafață de 488.
2. Cumpărătorul încheie o promisiune de v-c - pe întraga suprafață de 488 mp, iar apoi
(1) invocă pe calea acțiunii oblice dobândirea proprietății de către vânzător prin uzucapiune a suprafeței de 88 mp (pe care o posedă din 1956) și
(2) solicită validarea antecontractului - adică pronunțarea unei hot. ce ține loc de contract autentic de v-c pentru întreaga suprafață.

Sunt o mulțime de astfel de ațiuni prin anumite părți ale țării.
În fond, în practică, în acest gen de probleme, interesul e al cumpărătoului de a-și înscrie terenul cumpărat de la moștenitori sau de la posesori de generații care nu și-au dezbătut succesiune, sau posedă de mulți ani dar din diferite motive nu și-au înscris dreptul.

Este perfect admisibilă o acțiune oblică prin care creditorul (cumpărătorul dintr-un antecontract de v-c) solicită constatarea dobândirii proprietății de către vânzător (debitor în acel contract), atunci când acesta nu-și valorifică acest drept și de el depinde realizarea creanței cumpărătorului.