Achizitie teren si drept de uzucapiune

Question

Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Achizitie teren si drept de uzucapiune

Utilizator 13:19, 23 Aprilie 2015

Buna ziua!

Doresc sa cumpar un teren care are efectiv 488mp dar conform legislatiei cadastristul a trebuit sa treaca in documentatie 400mp cat este trecut la masurarea anterioara si nimic mai mult. Proprietarul are terenul din 1956 si spune ca terenul a avut mereu 488mp si intradevar are un act din '56 intre vechiul proprietar si el cu suprafata aceasta.

Are si alte acte vechi care urmeaza celui din '56 cu suprafete de 420mp si 400mp dar suprafata efectiva nu s-a schimbat. Proprietarul spune ca a platit mereu la finante impozit pentru 488mp si a folosit aceasta suprafata.

Acum, eu daca vreau sa cumpar terenul primesc 400mp si cei 88mp raman in interiorul curtii dar nu in actul meu de proprietate iar proprietarul vrea bani pe 488mp. Si aici e problema.

Am cautat o solutie si am fost sfatuiti sa apelam la dreptul de uzucapiune al proprietarului. Am consultat doi avocati si am primit sfaturi diferite. Primul a spus ca se poate face vanzarea celor 400mp si apoi actualul proprietar sa isi ceara dreptul pentru cei 88mp pe care sa mi-i vanda ulterior mie (facand si o promisiune de vanzare). Al doilea avocat a spus ca nu se poate ca proprietarul sa ceara drept de proprietate pe diferenta de 88mp dupa vanzare ci ar trebui sa deschida actiune in instanta si apoi sa se faca vanzarea, eu urmand sa continui actiunea (dobandind dreptul litigios).

Care din domnii avocati are dreptate?

Multumesc.

Răspunde Citează

30 mesaje

5075 vizualizări

8 participanți

Cel mai recent răspuns: , Avocat 17:39, 29 Aprilie 2015

Vezi răspuns

Pagina 5

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Teren mai mare, ce fac in cazul asta? Printr-o tranzactie intr-un proces de partaj am dobandit un teren de 1200 mp in titlu. Vreau sa fac cadastru la teren dar la masuratoare a iesit 1380 mp. ... (vezi toată discuția)

Uzucapiune Detin din 1990 teren + casa - limitele de hotar specificate in act corespund cu realitatea de pe teren. In acte 363 mp, pe teren 549 mp, eroare calcul ... (vezi toată discuția)

Contract de vanzare cumparare o intrebare din nou nu stiu cum sa explik mai exact dar incerc tot posibilul . tatal meu a cumparat o casa in anul 1987 cu chitanta de mana vanzatorul avea in ... (vezi toată discuția)

DAN POPESCU Avocat · Answer 1 · 2015-04-28 16:47:14

Este adevarat ca, promitentul-cumparator nu poate invoca uzucapiunea, dar, ptr.cine nu are pregatire juridica(sau ptr.cei cu pregatire juridica insuficienta),exista institutia jonctiunii posesiilor pe care,promitentul-cumparator o poate invoca conform art.933(2) Noul Cod Civil, jonctiunea posesiilor era reglementata si de vechiul cod civil(art.1859-art.1860).=D>

Patrick_ Utilizator · Answer 2 · 2015-04-28 18:25:04

danpopescu2011 a scris:

Este adevarat ca, promitentul-cumparator nu poate invoca uzucapiunea, dar, ptr.cine nu are pregatire juridica(sau ptr.cei cu pregatire juridica insuficienta),exista institutia jonctiunii posesiilor pe care,promitentul-cumparator o poate invoca conform art.933(2) Noul Cod Civil, jonctiunea posesiilor era reglementata si de vechiul cod civil(art.1859-art.1860).=D>

Nu prea e clar ce vreți să spuneți.
Promitentul-cumpărător nu poate invoca, dar pentru unii poate invoca joncțiunea posesiilor. ;)

În fine, trecând peste micile deficiențe de expimare, trebuie totuși spus că în cauză nu se aplică prevederile noului Cod civil ci prevederile legii sub care a început posesia, deci se pare că în acest caz legea aplicabilă ar fi vechiul Cod civil, respectiv prevederile art. 1860 vechiul C.civ., dacă posesia a respectat prevederile art. 1847 vechiul C.civ.

Or, afară de cazul în care transmiterea posesiei s-a făcut prin succesiune, în totate celelalte cazuri transmiterea posesie trebuie să se facă în baza unui just titlu, pentru posesorul actual să poată beneficia de posesia autorului său.
În cauză e cât se poate de limpede că promitentul-cumpărător nu are un just titlu, având în vedere faptul că un antecontract sub semnătură privată nu constituie just titlu pentru transmiterea dreptului de proprietate.

Vezi Decizia 577/2014 ICCJ (și altele pe aceeași temă). :)

DAN POPESCU Avocat · Answer 3 · 2015-04-29 11:29:59

Am spus "promitentul-cumparator nu poate invoca uzucapiunea"dar,poate fi invocata jonctiunea posesiilor,reglementata atat de vechiul cod civil(1864) cat si de Noul Cod Civil,metoda citarii trunchiate, este un truc ieftin.Este evident ca, nu poate fi vorba de transmiterea proprietatii unui bun imobil(teren) printr-un inscris sub semnatura privata.Dealtfel,cel care a deschis acest topic nu a scris ca, ar cumpara printr-un act sub semantura privata,astfel ca,acesta discutie pe o tema care nu exista,este perfect inutila.#-o

Cabinet de avocat Liliana Grădinaru Avocat · Answer 4 · 2015-04-29 17:39:30

Patrick_ a scris:

Da, promitent cumpărător.

Promitentul cumpărătorul nu poate invoca uzucapiunea deoarece nu a posedat destul timp.
Pe de altă parte, nu poate cere autorizarea construcției deoarece din câte se înțelege, parcela de 88 mp este undeva la mijlocul terenului de 400 mp, deci nu prea merge autorizarea construcției.

În fine, cel mai bine e să consulte un avocat.

Varianta pe care am propus-o merge ca pe bandă rulantă la unele instanțe unde se cere „validarea” unor antecontrate de v-c încheiate sub semnătură privată tocmai pentru că promitenții vânzători au vocație la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, dar au interes să vândă fără să se complice cu procedura de uzucapiune, lăsând în sarcina cumpărătorului toate demersurile pentru înscriere în CF.

Promitentul nu are titlu... vad ca s-a clarificat asta intre timp... nu indeplineste conditiile de a invoca uzucapiunea ca nu poseda sub nume de proprietar, asa incat jonctiunea ar fi posibila numai daca se face act de vanzare si nu de promisiune.
Poate cere autorizarea constructiei, caci omul are un lot real de 488 si teoretic de 400, nu se stie de unde o fi diferenta de 88 de mp. O fi inspre gardul din spate, cum zice userul, o fi pe doua laturi din 5... o fi in mijloc, nu conteaza unde se afla.
Nu cred ca in cadastrul vanzatorului exista desenat un lot patrat cu o gaura in mijloc. :D
Mai mult, omul poate jongla cu niste distante fata de limitele de proprietate mai usor, sunt niste chestiuni de stabilit daca terenul are 488 in practica si in teorie de 400...

Cat despre justul titlu... de ce spuneti ca e nevoie? Uzucapiunea de 30 de ani nu cere titlu de niciun fel. In plus, nu exista un just titlu aici, anume un titlu care sa emane de la o terta persoana care niciodata nu a fost proprietar... sau nu ni s-a spus.