Probleme cu presedinta asociatiei de proprietari si cu administratora blocului

elga50 a scris:

Doamna Laura,

Sunteti in eroare! Imi pare rau sa va spun.
1. Poate ca noul proprietar nici n-a dat pe la asociatie sa stea de vorba cu cineva. La mine in bloc s-au vandut in ultimele 4 luni 5 garsoniere. La niciuna din aceste vanzari nu am vazut noul proprietar la fata decat dupa ce vanzarea se facuse, iar la 2 din ele nici acum n-au venit sa se prezinte, desi le-am trimis vorba prin fostul proprietar.
-------------------------
Si in niciun caz nu este treaba mea ca administrator sa pastoresc contractele de vanzare-cumparare din bloc, sa am eu grija declararii indecsilor de apa in locul noului proprietar.
-----------------

Pana la urma, Administratorul nu are absolut nicio obligatie ? Are datoria doar de a sta pe scaun si a decide orice de acolo, fara a se deplasa mai ales cand se face un transfer de proprietate ?
Ce inseamna un Administrator, ce atributii are ? Spun asta pentru ca vad ca dupa cum spuneti, un Administrator n-ar trebui sa aiba atributii in gestionarea unor situatii de genul celei expuse aici de cel care a deschis topicul.
Atributiile acestuia implica si clarificarea situatiei instalatiilor cand se face un transfer de proprietate, deci trebuia cel putin sa atentioneze partile ca nu trebuie sa existe nicio datorie materiala, la fel, sa fie toate contoarele citite si consemnate undeva, altfel nu da aprobarea de transfer de proprietate !
Proprietarii nu trebuie indusi in eroare, ci informati, mai ales despre atributiile celor care conduc o Asociatie, pentru ca acolo e vorba de bani multi de gestionat, de situatii care pot provoca mari probleme unor proprietari nevinovati.

Sunt stabilite atribuţii specifice de gestionar pentru administratorul asociaţiei de proprietari, prevăzându-se, între altele, că acesta "răspunde de buna funcţionare şi integritatea părţilor şi instalaţiilor de folosinţă comună din clădire, de mijloacele materiale ale asociaţiei", "asigură întocmirea listelor lunare de plată şi încasarea cotelor de contribuţie la cheltuielile comune", "se îngrijeşte de efectuarea cheltuielilor strict necesare activităţii asociaţiei", "asigură întocmirea şi păstrarea evidenţelor asociaţiei".
Or, în raport cu aceste vădite atribuţii de gestionar ale administratorului asociaţiei de proprietari sau de locatari, prevăzute în actele normative menţionate, este evident că această persoană are calitatea de "funcţionar" în sensul prevederilor art. 147 alin. 2 din Codul Penal (vechi), potrivit cărora prin funcţionar se înţelege şi orice salariat care exercită o însărcinare în serviciul unei alte unităţi decât cele de interes public.

Conform Normelor de aplicare a Legii 230/2007:

Art. 22. - (1) Activitatea de administrare a condominiului include activităţi de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie.
(2) Asociaţia de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreţinerii, investiţiilor şi reparaţiilor asupra proprietăţii comune.
(3) Pentru a fi autorizate de către autorităţile administraţiei publice locale pentru activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
a) să aibă ca obiect de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari ori ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract;
b) să aibă angajate persoane atestate în condiţiile prezentelor norme metodologice;
c) să dovedească că au bonitate financiară.
(4) Administratorii trebuie să prezinte garanţii morale, materiale şi profesionale acceptate de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari a clădirii pe care urmează să o administreze.
(5) Administratorul asigură managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atribuţiilor, obligaţiilor şi responsabilităţilor atribuite de comitetul executiv, în condiţiile legislaţiei în vigoare;
b) gestionarea bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti, dacă nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;
d) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor cu privire la proprietatea comună;
e) gestionarea modului de îndeplinire a obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în raport cu autorităţile publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generală;
f) îndeplinirea oricăror alte obligaţii expres prevăzute de lege, precum şi a celor stabilite prin contractul încheiat cu asociaţia de proprietari.
Mai ales alin.5 a) si d) sunt clare în sensul asta.
Vina principala este a proprietarului, dar o mare parte din vina apartine Administratorului, care e plătit măcar sa faca un minim efort - sa discute înainte de vânzarea unui apartament, orice problema, orice amănunt care s-ar putea ivi ulterior vanzarii unui apartament, iar daca partile nu se conformează pentru a clarifica toate aspectele, sa nu dea aprobare pentru transferarea tuturor obligatiilor noului proprietar.
Eu cred ca totusi ar putea sa dea în judecata Administratia cel putin pentru Neglijenta in Serviciu, pentru ca alta încadrare juridica nu vad - poate stiu altii alt motiv de a acuza de ceva pe cei care conduc Asociatia celui care a deschis topicul.

Adriantot a scris:

Acum cateva zile am aflat ca un vecin de-al nostru si-a vandut apartamentu, fara ca acesta sa solicite adeverinta de la asociatie.

Am noi informatii in acest caz si va explic pe scurt.
Apartamentul era cumparat prin credit la banca. Acum doua zile fostul proprietar mi-a adus contractul. Este o "promisiune de vanzare" fcauta prin notariat, cu predarea efectiva a apartamentului in iulie 2015 si cu promisiunea ca se va intocmi contractul de vanzare-cumparare peste 2 ani.
Vanzatorul a primit vreo 20.000 euro de la cumparator si acesta dion urma preia datoria catre banca (vreo 70.000 euro), pe care se obloiga sa o achite in 24 de luni. Predat-primit-mutat-parafat...
In aceasta "promisiune de vanzare" se spune ca pana in iulie 2015 vanzatorul achita toate utilitatile si apoi acestea vor fi achitate de cumparator.
Tot in acest contract se spune ca tranzactia se face "fara acordul bancii iar partile isi asuma toate riscurile fata de banca".
Poftim cultura a afacerilor ori cultura de aplicare practica a legislatiei!
Cumparatorul nu a dat pe la asociatie, nu-l cunoastem decat dupa numele din contractul pus la dispozitie de vanzator iar de o luna o echipa de meseriasi amenajeaza apartamentul. Vorbind cu ei am aflat ca au mai lucrat pentru acesta si ca pregateste acest apartament pentru revanzare.
Cand o sa-l revanda sunt convins ca iar se vor efectua alte si alte lucrari, modernizari...
Cu toate ca unii ce trec prin asociatia noastra ne invidiaza in sensul bun, ne apreciaza pentru profesionalism si buna gospodarire, pentru "militaria" din asociatie, cum spunea cineva, cei din conducerea asociatiei fiind mereu atenti si colaborand foarte bine cu proprietarii... iata ca avem si noi parte din cand in cand situatii dificile.
Si asta fara ca administratorul, comitetu, presedintele... sa aiba cea mai mica vina. Suntem prezenti 24 din 24 si 7x7, solicitam indexul lunar si de 3-4 ori pe an aceste indexuri se citesc efectiv de administrator chiar daca proprietarii l-au raportat. Afisam listele intotdeauna la aceesaiu data, afisam pasaje din legislatie cu privire la drepturile si obligatiile din asociatie, inclusiv pasii in cazul instrainarii apartamentului s.a.m.d. Dar uneori nu e destul!

@zxc1

Tot ce-ati scris aici, mai sus, vadeste o proasta intelegere a rolului administratorului intr-o asociatie. Nu ne aratati noua textul legii, ci luati-l dv. la buchisit si vedeti daca scrie undeva ca administratorul se ocupa de proprietatea individuala a proprietarilor. Apometrele fiind de acest fel.
Am mai spus o data, verificarea acestora de catre administrator se face daca exista scris in fisa postului, daca se organizeaza o actiune generala de verificare a acestora in intreaga asociatie si atat. Altfel el tine evidenta indecsilor si asta trebuie s-o faca.
Din lege si norme nu reiese ca trebuie sa faca managementul contractelor de vanzare-cumparare in niciun fel.
Nu intereseaza pe nimeni, nici pe membrii comitetului, nici pe ceilalti proprietari, ce indecsi isi transmit sau nu vanzatorul si cumparatorul unui apartament.

Ranchiuna dv., izvorata din experienta personala, este daunatoare forumului pentru ca generalizati si instigati la actiuni in urma carora, daca cineva si-ar pune mintea si ar actiona dupa cum spuneti dv., ar pierde cel putin timp, daca nu si o multime de bani.

Va sfatuiesc, asa cum am facut-o si in trecut, sa va abtineti sa-mi comentati textele mele. E o recomandare pentru dv. personal.

@adriantot

Inteleg, din ce spuneti dv., ca de fapt nu s-a facut o vanzare-cumparare, prin urmare proprietarul este tot cel vechi. Ei, vanzator si cumparator, si-au imprumutat niste bani, punand apartamentul drept gaj.
Este una din cele mai periculoase situatii pe care le cunosc si prin care am trecut si eu anul acesta, cand, practic, daca se intampla ceva in apartamentul respectiv, asociatia este bagata in confuzie. vechiul proprietar da vina pe noul proprietar si invers.
Eu constat deja un fenomen. Geambasii de imobiliare s-au reprofilat pe o nisa mult mai flexibila si mai dinamica - vanzarea-cumpararea-inchirierea de apartamente gata construite, in special ale celor care nu mai pot plati la banci.
Introduc in retea si notarii si afacerea e gata.
Cu o suma initiala pe care o pot imprumuta de la banca, cumpara un apartament, il amenajeaza sumar si de fatada, il revand cu un spor de bani, iar cumpara si amenajeaza, iar vand s.a.m.d.
Dupa ce isi fac un cheag si in functie de mersul pietei incep si dau in chirie apartamentele cumparate. In felul acesta, din vanzare in vanzare, se ajunge ca acelasi om sa detina in bloc mai multe apartamente....si mai multe .....si mai multe.
La mine in bloc deja 2 garsoniere au fost cumparate de acelasi individ. Unul din apartamente l-a vandut, pe celalalt l-a inchiriat.
Ma astept sa mai dau de el in viitoarele tranzactii.
E mult de discutat asupra acestei afaceri care e de-abia la inceput. Probabil constructia de noi blocuri a devenit prea riscanta si se reprofileaza pe apartamentele deja construite ai caror proprietari sunt datornici pe la banci, pe la asociatie, pe la camatari, sunt plecati la munca in strainatate si incep sa-si vanda proprietatile de-aici etc. Au si o sursa extrem de facila de informatii la birourile executorilor judecatoresti si la judecatorii.
Aparent afacerea este legala, dar in consecintele ei din punct de vedere al asociatiei e posibil sa se nasca niste incurcaturi de toata frumusetea...
Asociatiile de proprietari trebuie sa devina mai vigilente cu aceste contracte de vanzare-cumparare sau formele lor false de vanzare-cumparare pentru a sti exact cine este la un moment dat adevaratul proprietar.

Aveti dreptate. Fostul proprietar a dat apartamentul in primire, a plecat efectiv din apartament si din asociatie iar in apartament este echipa de muncitori care renoveaza.
Ma astept la necazuri dar asta e, cu bune, cu rele, le vom duce toate.