Chiriasul sau proprietarul trebuie sa achite fondurile de rulment, investitii si reparatii?

@Bianca101

Mentionez ca, asociatia de proprietari nu emite chitanta separata pentru aceste fonduri, asa cum am inteles ca ar fi obligata.

Potrivit art. 71 alin. 4, art. 72 alin. 4 și art. 73 alin. 2, administratorul eliberează chitanță nominală separată pentru plata oricărui fond al asociației și va ține evidența separată pentru fiecare dintre acestea.

În situația în care administratorul refuză eliberarea chitanței astfel încălcând dispozițiile legii, plătitorul are posibilitatea să achite prin OP separat pentru fonduri, în acest fel constituind o evidență exactă a fondurilor achitate pe care o are oricând la dispoziția sa .

@Bianca101

Spuneți dvs :

De asemenea, este posibil ca " tot ce este la plata" sa nu fie chiar in regula. Daca pe proprietar nu il intereseaza,

Asociația de Proprietari pune la plata ce doreste. Ma refer aici la ascensor, afland acum, cu ajutorul domnului

Latka, ca nu ar trebui sa platim aceasta taxa, fiind spatiu comercial la parter.

Nici mie nu mi se pare etic să pretinzi proprietarului unui spațiu comercial de la parter care are intrare separată, deci practic nici nu vede ușa liftului, să plătească cotă parte din cheltuielile de mentenanță, reparații sau modernizare a ascensorului, însă nu este bine să iei de bun „tot ce se vorbește prin târg”, așa că haideți să vedem care este opinia Tribunalului București într-o astfel de pricină, pentru că un eventual conflict juridic între asociație și proprietarul spațiului se va soluționa în instanță:

„Ȋn motivare, pârâta a arătat că este proprietara unui spațiu comercial cu destinație de comerț situat in București, _____________________, parter, sector 2, in suprafața de 221,24 mp, proprietatea fiind dobândita de subscrisa prin contractul de vanzare-cumparare cu plata in rate autentificat sub nr. 396 din 19.05.2000 de BNP S______ A____. Spațiul comercial se afla la parterul unui bloc situat in _____________________, insa nu are acces in niciuna din scările blocului ori in alte spatii comune ale blocului, avand acces separat din ________________________________________________ nicio usa de acces din spațiul comercial in vreuna din scările blocului.
--------------------------------------------------------------------------------------------------
F___ de aceste împrejurări, s-a susținut că pârâta nu poate fi obligata la plata cheltuielilor de reparative a ascensorului aflat in scara B a blocului Al din ____________________, raportat la art. 654 alin. 2 C.civ. ”.

Analizând motivul de apel, prin prisma probelor administrate și a temeiurilor de drept incidente, Tribunalul constată următoarele:
..........................................................................................................................................................
„De altfel, legiuitorul a prevăzut în mod expres unica situație de excepție în care proprietarul dintr-un condominiu poate fi exonerat de plata cheltuielilor privind utilizarea ascensorului și anume doar în privința celor vizând consumul de energie electrică, opțiunea acestuia fiind logică și având legătură chiar cu situația de fapt relevată de apelantă, și anume lipsa folosirii efective a acestei părți comune. În rest, această obligație subzistă și se circumscrie oricărei situații privind necesitatea recondiționării periodice a spațiilor comune, nu numai în cazul ascensorului. Astfel, este evident că se impune ca toți proprietarii de spații dintr-un condominiu să contribuie la întreținerea spațiilor comune, precum fațadele, structura de rezistență, ascensorul, etc., fiind indiferent că se folosesc în mod efectiv de acestea sau nu, cu scopul vădit de a conserva chiar substanța dreptului existent în patrimoniul fiecăruia dintre aceștia. Este de neconceput a permite deteriorarea excesivă a structurii de rezistență a unei clădiri, spre exemplu, ca spațiu comun, motivat de neînscrierea unei cote-părți indivize din aceasta în titlul proprietarului, consecința acestei atitudini fiind afectarea chiar a dreptului de proprietate asupra spațiului individual.

Pentru toate aceste argumente, apreciind ca fiind temeinică și legală hotărârea primei instanțe, Tribunalul va respinge apelul ca nefondat. ”.

[ link extern ]

Am plecat de la fonduri si am ajuns la alte cheltuieli.

In primul rand ca eliberarea de chitanta separata este iarasi o neadaptare a legii.
Corect era doar evidenta separata.
Cand faci doar incasari in banca pentru a fi transparenta cum exista in unele asociatiatii cum este si la noi nu se mai poate aplica. Proprietarii merg si scriu ce vor si ca au platit pentru o luna din viitor sau un simplu nr de apartament
Important e sa iei in ordinea datoriilor .


In al doilea rand fondul de rulment il ceri doar cand se pune in miscare asociatia la.inceputuri sau daca proprietarul este nou.
Dupa ce am pornit si am bani in cont nu mai e nevoie de fond de rulment , nici macar sa il actualizezi daca iti faci bine treaba.
Fond de reparatii la fel daca stii ce faci in asociatie nu este nevoie ca se aduna bani din diverse si pun doar ca e obligatoriu de lege 1000lei pe an intr-o singura luna.
Intotdeauna cand faci o ceva achizitie sau mini reparatie trebuie sa pui lucrarea pe lista in rate mici de ex 25 lei pe luna.
In felul asta ai mereu bani in cont.
Vin mereu din penalizari, chirii dupa caz la spatii comerciale (bancile ca au antena si orice apare pe fatada in afara de reclama de deasupra, tomberoanele pe care le pun la noi).

Asa ca e dubios daca blocul nu e nou sau macar proprietarul sa ceri fond de rulment.
Faptul ca in lege e prevazut ca proprietarii au obligatia de aproba fondurile e ceva normal ca doar nu era sa scrie ca le aproba rudele sau chiriasii.
Fondul de rulment e normal sa fie al.proprietarului in timp ce fondul de reparatii e normal sa fie al chiriasului dupa parerea mea.
Cunosc persoane care inchiriaza de o viata si il socotesc de la in chirie ca sa nu existe discutii .
Dar daca cumperi un spatiu sau apartament doar pentru inchiriat e absurd ca tu sa platesti pentru ceea ce strica altii.
De aia fiecare lucrare o pun pe lista lunar.
Ce se strica se repara si pun pe lista.
Ca am avut banii sa achit e perfect dar apoi trebuie refacuti.

@robert1958
In umila mea opinie, ambele instante au sarit peste partea introductiva a legii 196/2018, sau mai bine zis, societatea aia comerciala care detine spatiul ar fi trebuit sa observe si sa "puncteze" acest aspect:
Secţiunea 1 Definiții
Articolul 2
În sensul prezentei legi, termenii și expresiile de mai jos au următoarele semnificații:
..............................
p) părți comune - părțile din clădire și/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăți individuale și sunt destinate folosinței tuturor proprietarilor sau unora dintre aceștia, precum și alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună. Părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietățile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părțile comune formează obiectul proprietății comune. Părțile comune nu pot fi folosite decât în comun și sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată;
[ link extern ]
Deci liftul, conform acestei definitii, este o proprietate comuna doar a "unora dintre acestia" pentru ca spatiul comun in care se afla instalat nu permite accesul, folosinta, de catre cei care au in proprietate individuala spatiul cu destinatie comerciala de la parter.

Prin urmare, nu doar art. 654 alin 2 din codul civil se refera la o anumita exclusivitate a partii comune, ci chiar legea speciala 196/2018 face referire la ideea de folosinta de catre toti, sau numai de catre unii, in definirea proprietatii comune. Deci articolul din codul civil completeaza corect prevederile legii speciale, se tine cont de dreptul de folosinta.

Prin urmare ambele decizii ale instantelor sunt gresite si nu constituie izvor de drept.

@Latka

Prin urmare ambele decizii ale instantelor sunt gresite si nu constituie izvor de drept.

Sunteți în eroare dar discuția devine deja „offtopic” așa că pentru a nu mă expune ricului de a mi se „modera” răspunsul, am să deschid un alt topic de îndata ce îmi va permite timpul.

PS. Singura excepție relevantă prevăzută în legea 196/2018 în aplicarea art. 654 alin. 2 Cod civil este cea de la art. 35 alin. 1 : „ dacă actele de proprietate nu prevăd altfel”.

În cazul clădirilor cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație și în cazul clădirilor multietajate constituie părți comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele :

Altfel folosința exclusivă este „de facto” nu și „de iure” pentru că proprietatea comună este privită ca un tot, nu pe bucățele.