Sunt blocată 30 de ani într-un credit ipotecar pentru apartamentul “vândut” cu promisiune de vânzare cumpărare ce pot face?

Question

Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Sunt blocată 30 de ani într-un credit ipotecar pentru apartamentul “vândut” cu promisiune de vânzare cumpărare ce pot face?

Utilizator 17:57, 7 Mai 2025

Am nevoie de un sfat juridic pentru o situație complicată:În anul 2016 am vândut un apartament prin promisiune de vânzare-cumpărare (antecontract), cu termen de finalizare a vânzării până cel târziu în 1.09.2046. În baza acestui antecontract, promitentul cumpărător locuiește de 9 ani în apartament și achită ratele aferente creditului ipotecar, însă creditul a rămas pe numele meu, fiind în continuare titularul obligației față de bancă.
Practic:
Promitentul cumpărător locuiește în apartament ca și cum ar fi al lui, dar nu a preluat creditul (nu este eligibil).
Eu rămân blocată pe o perioadă totală de 30 de ani cu acest credit, ceea ce mă împiedică să mai fac alte finanțări sau să dispun liber de bunurile mele.
În caz de neplată, banca va veni exclusiv la mine, întrucât cumpărătorul nu are nicio obligație directă față de bancă.
În realitate, am ajuns într-un dezechilibru contractual grav, în timp ce promitentul cumpărător plătește ratele și folosește apartamentul ca un fel de “chirie mascată”. Nu este vorba despre răzgândirea mea în legătură cu vânzarea!
Problema reală este că:
Eu nu mai pot face alte finanțări sau investiții pentru următorii 21 de ani creditul mă blochează complet financiar. Promitentul cumpărător trăiește liniștit, ca un chiriaș mascat, dar fără obligațiile unui proprietar real.
Această situație este un dezechilibru contractual major, nu un simplu inconvenient.
Întrebarea mea este:
În aceste condiții, se poate solicita instanței adaptarea sau chiar încetarea promisiunii de vânzare-cumpărare pe temeiul impreviziunii (art. 1271 Cod Civil), având în vedere dezechilibrul contractual evident și împovărarea disproporționată a mea ca promitent vânzător?
Mulțumesc!

Ultima modificare: Miercuri, 7 Mai 2025

Răspunde Citează

37 mesaje

2650 vizualizări

11 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 02:05, 3 Iunie 2025

Vezi răspuns

Răspunsuri moderate (3)

Pagina 3

Pagina 5

Alte discuții în legătură

Intabulare apartament ipotecat Am achizitionat un apartament in cluj de la o firma printrun antecontract ,am platit ratele stipulate in antecontract la termen urmand ca suma de 800 de euro ... (vezi toată discuția)

Ipoteca ilegala? Buna ziua Sunt un cumparator cu antecontract al unui imobil din Baciu jud. Cluj,am o intrebare pentru un avocat sigur de ceea ce stie. Se poate pune ipoteca ... (vezi toată discuția)

Nerespectare promisiune de vanzare imobil In ce conditii nu mai produce efecte o promisiune de vanzare? A fost incheiata o astfel de promisiune prin care vanzatorul se obliga sa predea apartamentul ... (vezi toată discuția)

Zea8 Utilizator · Answer 1 · 2025-05-09 16:50:09

@georgi_ciungulescu

Vă mulțumesc pentru răspuns. Revin cu o clarificare importantă: în antecontract, data de 01.09.2046 este menționată foarte clar ca fiind termenul până la care se va încheia vânzarea propriu-zisă, după ce creditul va fi rambursat și ipoteca va fi radiată.
În schimb, în cartea funciară apare menționat ca termen de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare data de 30.10.2016, ceea ce nu înțeleg ce s-a întâmplat, având în vedere că aceea era doar data-limită până la care promitentul cumpărător trebuia să-mi achite o tranșă de 3.000 euro din avans.
Mă întreb, sincer, de ce OCPI a notat în CF acel termen ca fiind „scadența” promisiunii, când în contract era menționat expres 2046 pentru încheierea efectivă a vânzării.
Această discrepanță mă derutează și tocmai de aceea simt nevoia să aflu dacă ar fi utilă o cerere de radiere, chiar știind că în antecontract e trecut 2046. Vă mulțumesc încă o dată pentru răbdare și clarificări!

Zea8 Utilizator · Answer 2 · 2025-05-10 05:18:10

@mihneaivascu

Înțeleg observațiile dvs., însă aș vrea să clarific două aspecte esențiale: nu este vorba despre o simplă “speranță”, ci despre un desechilibru contractual grav care s-a instalat în timp, între o parte care beneficiază de toate avantajele (folosința exclusivă a bunului timp de 30 de ani fără nicio obligație reală) și o altă parte (eu) care rămâne captivă într-un credit fără beneficiu direct, cu toate riscurile bancare pe numele său.
Nu contest că antecontractul prevede termenul de până la 1.09.2046, dar. Aceasta nu are legătură cu “neprevăzutul” clasic, ci cu transformarea disproporționată a obligațiilor contractuale. Exact asta se întâmplă aici.
Faptul că cineva “îmi plătește rata” nu înseamnă că sunt într-un beneficiu. Nu pot face alte credite, sunt în continuare executabilă de bancă, am zero folosință asupra bunului și nu există nici garanție că obligația se va duce până la capăt. Nu am încheiat un leasing, ci un antecontract în care s-au creat, în timp, dezechilibre majore. Tocmai de aceea solicit opinia unui avocat.

Vă mulțumesc pentru intervenție

Zea8 Utilizator · Answer 3 · 2025-05-10 05:28:07

dodoambra a scris:

Sunt curios de o situatie. Daca cel caruia i-ati promis vanzarea, nu va mai plati ratele, veti plati dumneavoastra ratele? Daca nu, banca executa imobilul si dumneavoatra ramaneti cu o promisiune catre cel care ocupa apartamentul ca o sa i-o veti vinde, dar nu veti mai avea ce. Ce se intampla atunci?

Exact asta este problema esențială: dacă el nu mai plătește, banca execută imobilul, eu rămân fără apartament și cu un istoric de credit distrus, iar el… nu pierde nimic. În schimb, eu rămân cu o promisiune contractuală imposibil de onorat, pentru că nu voi mai avea ce să-i vând. Practic, sunt singura parte care și-a asumat toate riscurile reale, fără a mai beneficia de nimic. Asta nu mai este un acord echitabil, ci o relație unilaterală, profund abuzivă în fapt, chiar dacă pe hârtie pare legală. Dacă imobilul este executat silit, promisiunea devine nulă în fapt. Eu rămân cu obligații bancare (dacă nu se acoperă toată suma), iar promitentul cumpărător cu o pretenție de restituire a banilor, nu cu dreptul la apartament. Deci cine e în pierdere???Eu sunt în pierdere nu el , El beneficiază de apartament, fără riscuri, fără garanții, fără responsabilități reale.

adriandimitriu Utilizator · Answer 4 · 2025-05-10 09:38:27

Cred ca asta ar cam fi esenta impreviziunii: faptul ca v-ati dat seama, de fapt, cum stau lucrurile. nu pot sti care a fost situatia dvs in momentul semnarii. poate ca nu erati in stare sa platiti ratele, poate altceva....
insa fiind un contract semnat in cunostinta de cauza, legal (autentic, notat in CF), si care a produs efecte deja (se deruleaza de ceva vreme), nu prea va puteti retrage din el.
cat despre ciudatenia 2016 vs 2046, mie mi se pare ca e mai degraba o eroare materiala. dar e doar o parere.

An6ra46 Utilizator · Answer 5 · 2025-05-10 10:23:20

In primul rand, dvs ati semnat un antecontract in cunostinta de cauza. Si mie mi-ar conveni situatia celeilalte parti, chiar nu m-as grabi deloc sa finalizez vanzarea. Dar de ce locuiește acolo, totusi? De ce nu dati apartamentul in chirie 21 de ani (pe bune) si cu banii aceia plătiți rata, iar in 2046, sau când face rost de bani cealalta parte, ii predați apartamentul?