NOTARIAL

se poate face in mod legal un contract pentru un bun ce urmeaza sa se predea ulterior - nu este absolut nici o problema. ca nu s-a predat inca acest bun - apoi in contract ar trebui sa fie precizate termenul de predare precum si eventuale penalitati ce se aplica daca termenul acesta nu este respectat. tocmai de aceea este nevoie de contract!! sa speram ca este si bine facut acest contract si interesele dumneavoastra sunt respectats si intr-un just echilibru cu cele ale constructorului.

fgs a scris:

desigur ca avea voie. cu acel contract si cu procesul verbal de predare-primire va putati duce dupa aceea la cartea funciara pentru intabulare si la administratia financiara pentru deschiderea rolului fiscal.

Nu vreu să pun în discuţie decît un singur aspect. Iată ce spune Legea 7/1996 despre înscrierea actului în CF:

Art. 48
(1) In cazul in care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau inscrierea provizorie prin incheiere, daca inscrisul indeplineste urmatoarele conditii:
a) este incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) indica numele partilor;
c) individualizeaza imobilul printr-un identificator unic;
d) .........................

Am serioase îndoieli că actul intitulat de notar Contract de vînzare-cumpărare va fi întabulat în CF, chiar şi după întabularea de către constructor a întregului ansamblu. Tare mi-e teamă că userul va trebui să încheie un nou contract, cu plata taxelor aferente.

Liviu S.Bordaş

...si daca in antecontract nu se trece nici un avans urmand ca pretul sa se plateasca la o data ulterioara antecontractului la ce valoare se taxeaza acesta?...;)...

In septembrie 2006 am incheiat la un notariat un cotract de vanzare-cumparare cu un avans de 25%, prin care vanzatorul (dezvoltatorul unui proiect imobiliar) convine sa vanda cumparatorului un apartament, iar transferul dreptului de proprietate se va face la momentul finalizarii apartamentului "la rosu" in baza unui act aditional la prezentul contract.
Vânzătorul recunoaşte prin prezentul Contract că a primit de la Cumpărător suma de [] RON, echivalentul a [] Euro plus TVA, reprezentand 5% din Pretul Apartamentului, plătita de Cumpărător ca taxă de rezervare, conform articolului 5 (a) al Antecontractului nr. [] din data de [], care va fi considerată o parte din Preţul Proprietăţii.
Cumpărătorul declara prin prezentul Contract că la data autentificarii prezentului Contract a plătit Vânzătorului suma de [] Euro, echivalentul a [] RON, conform articolului 3.1, reprezentând 20% din Preţul Apartamentului, plus TVA şi o sumă de [] Euro, echivalentul a [] RON, reprezentând 2% din Pretul Proprietatii, plus TVA, reprezentând onorariu de operare.
Vanzatorul se obliga sa predea cumparatorului proprietatea finalizata pana la data de 21.03.2008 (ceea ce nu s-a intamplat), nerespectarea acestei obligatii si intarzierea in predarea proprietatii confera cumparatorului dreptul de a percepe penalitati de 0,02% pe zi de intarziere, calculate la pretul proprietatii, cu conditia ca data finalizarii si data predarii pot fi prelungite cu cel mult 90 de zile calendaristice de la data stabilita initial, fara ca aceasta prelungire sa atraga dupa sine calcularea de penalizari de intarziere pentru vanzator.
In cazul in care vanzatorul intarzie predarea cu mai mult de 90 de zile de la data predarii convenita, prezentul contract poate fi rezolvit de cumparator dupa transmiterea unei notificari de 14 zile vanzatorului.
In acest caz vanzatorul va rambursa cumparatorului toate sumele platite conform prezentului in termen de 30 zile lucratoare de la data rezolutiunii prezentului contract.
Toate sumele din prezentul Contract sunt exprimate în Euro. Toate plăţile efectuate conform prezentului Contract se vor face în lei, la cursul de schimb leu/Euro anunţat de PiraeusBank pentru vanzarea de EURO pentru data la care se efectuează plata.
Vanzatorul cedeaza Cumparatorului prin prezentul Contract, toate actiunile si cererile in justitie privind viciile aparente si ascunse ale Proprietatii, pe care le are impotriva Antreprenorului General, decurgand din Contractul de antrepriza incheiat intre Vanzator si Antreprenorul General.
Cumparatorul declara prin prezentul Contract ca toate actiunile privind viciile aparente si ascunse ale Proprietatii vor fi indreptate impotriva Antreprenorului General si de asemeni declara ca va renunta la orice actiuni si cereri in justitie impotriva Vanzatorului privind constructia sau viciile Proprietatii.
Vanzatorul declara ca pana la data transferului dreptului de proprietate Proprietatea poate fi ipotecata in favoarea Bancii Finantatoare.
În cazul în care Părţile nu sunt de acord asupra deficienţele şi defectele constatate, decizia dirigintelui de santier in ceea ce priveste aspectele respective va fi definitiva, finala si obligatorie pentru parti.

Am sanse sa imi recuperez banii: cei 25% avans, plus 2% onorariul de operare, plus penalitatile 0,02% din valoarea proprietatii calculate dupa expirarea celor 90 de zile, totul calculat in lei la cursul euro actual?
Sunt clauze abuzive in contract?

din pacate cred ca nu ati citit cu atentie contractul cand l-ati semnat.
vanzatorul v-a cedat toate actiunile si cererile in justitie impotriva antreprenorului general - dar eu va intreb daca stiti ce scrie in contractul acela de antrepriza?
mai mult, dumneavoastra in calitate de cumparator v-ati exprimat acordul de a indrepta toate actiunile pentru vicii aparente si ascunse precum si cele privind constructia (!) impotriva antreprenorului. ca sa fie un viciu intai trebuie construit, dar nefiind construit, problema priveste contractul de antrepriza.
in principiu cel care v-a vandut "s-a scos" elegant. daca reusiti sa dovediti ca "e pe mana" cu antreprenorul, mai puteti sa intreprindeti si ceva impotriva lui, dar in rest aveti treaba doar cu antreprenorul.
va trebuie clar un avocat BUN! si speranta ca din bani sa mai fie ceva pe undeva, ceea ce nu prea cred.
mai mult, imi pare rau ca trebuie sa va spun, dar nu ati dobandit nici macar o cota parte din teren, caci transferul proprietatii urma sa se faca doar ulterior. desigur, daca proprietarul tabular al terenului este antreprenorul, treaba asta s-ar putea solutiona prin hotarare judecatoreasca, adica dumneavoastra si altii care sunt in situatia dumneavoastra ar putea deveni proprietari in cote parti (dar atentie, asta ar trebui sa fie petit separat in cererea de chemare in judecata).

catre themis:
ca sa poata obtine certificat de urbanism si autorizatie de constructie trebuie sa fie intabulata proprietatea, iar prin proiectul autorizat se face si "dezmembrarea", care duce ulterior la identificarea individuala a apartamentelor in cf.