DESFIINTAREA UNEI ASOCIATII DE PROPRIETARI

Asociatia dv. de locatari este alcatuita din 9 blocuri.
Fiecare bloc in parte are proprietate comuna pentru acei proprietari ai blocului.
Astfel fiecare proprietar din fiecare scara va avea o cota-parte indiviza la scara unde locuieste.
Nu exista proprietar care sa nu aiba aceasta cota-parte indiviza.

In megaasociatia dv. exista 3 feluri de cheltuieli care se impart pe cota-parte indiviza, iar aceste cote-parti sunt calculate diferit pentru categorii diferite de cheltuieli.
Putem lua un exemplu concret:
- blocul 1 are 800 mp, astfel:
--- scara 1 cu 500 mp
--- scara 2 cu 300 mp

blocul 2 are 600 mp, astfel:
--- scara 1 cu 400 mp
--- scara 2 cu 200 mp

Cheltuielile care se repartizeaza pe cota-parte indiviza sunt:
- salariile - se repartizeaza pe totalul blocurilor
- reparatia coloanei de apa din subsol - se repartizeaza numai la blocul respectiv
- reparatia liftului - se repartizeaza numai scarii unde se afla liftul.
Am ales aceste cheltuieli pentru ca sunt reprezentative.

- salariile se repartizeaza la gramada pe intreaga asociatie pentru ca exista o administratie comuna. Deci, presupunand ca salariile insumeaza 2.000 lei / lunar. adunam suprafata totala a celor 2 blocuri = 1400 mp.
Rezulta ca pentru salarii se va plati de fiecare proprietar din asociatie 2.000 lei / 1.400 mp =
1.4285 lei / mp. Acest pret se inmulteste cu suprafata fiecarui apartament si va rezulta ca pentru un apartament de 20 mp se va plati 28.57 lei, iar pentru un apartament de 30 mp se va plati 42.86 lei s.a.m.d.
Daca se aduna valoarea salariilor de la fiecare apartament din cele doua blocuri, totalul va fi 2000 lei / lunar.

- reparatia coloanei de apa de la blocul 1 costa, sa zicem, 3000 lei.
Asta inseamna ca proprietarii din blocul 1 vor plati 3000 lei / 800 mp = 3.75 lei/mp. Ca si in exemplul de mai sus pentru fiecare apartament pretul acesta se inmulteste cu suprafata utila a apartamentului.
Proprietarii din blocul 2 nu vor plati nimic la aceasta reparatie deoarece ei nu au cota-parte indiviza la blocul 1.

- reparatia liftului de la scara 1 a blocului 2 costa, sa zicem 20.000 lei.
Asta inseamna ca proprietarii scarii 1 vor plati 20.000 lei / 400 mp = 50 lei / mp.
Si pentru fiecare apartament, acest pret se va inmulti cu suprafata lui, astfel ca un apartament de 20 mp va plati 1000 lei, un altul de 30 mp va plati 1500 lei.
Proprietarii de la scara 2 a blocului 2, dar si proprietarii din blocul 1 nu vor plati nimic la aceasta reparatie.

Asa ar trebui, teoretic, sa se procedeze cu repartitia diferitelor cheltuieli. Altfel spus, o cheltuiala se repartizeaza in functie de destinatia facturii emise, pe asociatie (statul de salarii), pe bloc (reparatii ale infrastructurii si suprafetelor specifice fiecarui bloc in parte), pe scara pentru infrastructura sau suprafata comuna a scarii respective.

In acelasi mod trebuie tinuta si evidenta fondului de reparatii si a fondurilor cu destinatia de cheltuit la reparatii, modernizari etc, cum ar fi fondul de penalizari, sau fondul de chirii, sau alte fonduri speciale.

Aici trebuie facuta urmatoarea remarca.
Am spus ca teoretic asa ar trebui facuta repartizarea diferitelor cheltuieli pe cota-parte indiviza.
Dar, sunt unele asociatii care, prin hotarea AG sau prin decizia comitetului executiv, repartizeaza orice fel de reparatie pe intreaga asociatie, fara sa tina cont de destinatia facturii (pe asociatie,in cazul in care sunt mai multe blocuri), pe bloc, pe scara. Asta, in ideea ca suma care revine fiecarui apartament sa fie mult diminuata si pentru ca in timp la fiecare scara s-ar putea face diverse reparatii pe care sa le suporte toti proprietarii din asociatie, nu numai cei de pe o scara sau dintr-un bloc (in cazul asociatiilor cu mai multe blocuri).
Dupa parerea mea acest mod de repartizare este gresit, incorect si, in timp, inechitabil, dar el se mai practica.

Si inca ceva:
- proprietatea comuna intr-un bloc poate fi bine delimitata intre scari chiar si la terasa, dar nu poate fi delimitata pe scari in cazul unei conducte orizontale de apa care deserveste intregul bloc, chiar daca reparatia se face in dreptul unei scari.

in primul rand trebuie sa existe acordul de asociere !Apoi trebuie intocmit tabelul cu proprietarii inscrisi in asociatie, membrii legali ai asociatiei !Nu va intrebati cine participa la adunarile generale si iau hotarari in asociatie daca nu exista membri llegali ai asociatiei ? Sunt valide acele hotarari ale A.G. care sunt invocate in diferite motivatii si acte de administrare ?

In primul rand, ..... pentru ce?
Acordul de asociere se intocmeste atunci cand se infiinteaza asociatia de proprietari, adica atunci cand se doreste obtinerea personalitatii juridice.

In rest, problemele de ordin practic sunt aceleasi, fie ca este infiintata asociatia de proprietari, fie ca a ramas la stadiu de asociatie de locatari.