Banca vrea sa execute si apartamentele construite peste imobilul ipotecat

necsu a scris:

Banca si-a notat in Cartea Funciara procedura de executare silita. Afecteaza notarea privilegiului si a proceselor?

daca este blocata cartea funciara a imobilului nici o inscriere nu poate fi efectuata in acest timp. dupa deblocare se pot efectua inscrieri, notari sau intabulari in cartea funciara cu mentiunea ca publicitatea fiecarei inscrieri are in vedere existenta celorlalte (cu alte cvuvinte inscrierile facute intai sunt opozabile celor efectuate mai tarziu)

Cartea Funciara ar putea respinge notarea in cartile funciare ale imobilelor care nu fac obiectul contractului de credit?

nu inteleg care este intrebarea dvs.

Oficiul de Carte Funciara ar putea respinge notarea in Cartile Funciare ale imobilelor care nu fac obiectul garantiilor din contractul de credit.

etajele construite nu constituie un imobil in sensul legii motiv pentru care nu pot face obiectul uneiinscrieri in cartea funciara.
Pentru ca acele etaje sa devina imobil in sensul legii este necesar sa parcurgeti toti pasii aferenti intabularii unei constructii (autorizatie de construire, proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor, taxe de regularizare etc).

avand in vedere ca acele etaje au fost construite peste imobilul ipotecat, va fi o problema cu cota indiviza din spatiile comune (curte, scara de acces etc) acestea din urma fiind ipotecate in favoarea bancii.

Nu vad oposibilitate de "notare in cartile funciare a imobilelor care u fac obiectul garantiilor", repet acestea nusunt imobile in sensul legii ci intra in categoria amelioratiunilor aduse imobilului ipotecat.

Faceti referire la mai multe carti funciare, este vorba de imobile inscrise in mai multe carti funciare? daca este asa, peste care dintre aceste imobile au fost construite etajele noi?

Banca nu va trebui sa-i despagubeasca pe promitenti cumparatori ai imobilelor needificate? Mentonez ca am notat promisiunile de vanzare asupra viitoarelor apartamente in Cartea funciara a terenului dupa ipoteca bancii. Banca vrea sa liciteze apartamentele extratabulare. Se poate asa ceva?

Domnule proprietar, terenul si constructia, indiferent cate apartamente contine ea acum, sunt un singur bun. Ipoteca care il greveaza nu este divizibila, ea se intinde deci asup[ra fiecarui metru de teren si asupra fiecarui perete din constructia dvs.
Ca sa desprindeti de ipoteca acele apartamente nou construite prin supraetajare, ar fi trebuit sa actualizati in CF descrierea bunului - cu p-v de receptie finala la etajul n+1, care sa ateste ca s-au construit inca y apartamente si ca imobilul are acum n+1 etaje, si apoi printr-o dezlipire a acestui nou corp de proprietate din cel initial. Conform art. 42 al 2 din Legea 7/96 privind cadastrul, in caz de dezmembrare a unui bun ipotecat, ipoteca se intinde asupra fiecarui bun imobil rezultat din dezmembrare. Astfel, ca sa fiti liber sa vindeti cui vreti aceste noi imobile, ar fi trebuit ca dupa dezmembrare sa aveti acordul bancii de ridicare a ipotecii de pe noile apartamente, in sensul ca aceasta sa ramana doar asupra etajelor care existau la notarea ei.
Putin probabil sa fi fost banca de acord cu asta, pt toate apartamentele, e clar ca valoarea ap. de la etajele inferioare a scazut prin supraetajare, aglomeratia pe teren e mai mare etc.
Daca deja s-a notat in CF somatia de executare silita pentru imobilul din care fac parte si apartamentele pe care dvs. ati promis sa le vindeti, este aplicabil clasicul art. 497 al. 4 Cod procedura civila: "drepturile reale inscrise dupa notarea somatiei de plata in CF nu vor putea fi opuse creditorului urmarit si adjudecatarului, in afara de cazurile expres prevazute de lege sau de cazul in care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau tertul dobanditor a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor ce se urmaresc, inclusiv dobanzile si cheltuielile de executare".
Daca creditorului si adjudecatarului nu-i sunt opozabile, rezulta ca numai dvs. si tertilor le-ar fi opozabile inscrieri in CF facute in aceasta etapa.
Cu siguranta ca dvs. odata cu inscrierea ipotecii, ati avut inscrisa si o interdictie de instrainare. In aceste conditi, promisiunea de vanzare a unei parti din imobil incalca interdictia, nu o puteati onora decat cu acordul creditorului. Acord pe care nu vi l-a dat.
Chiar daca nu v-a interzis sa construiti, si erati liber sa mai construiti pe teren si fara acordul expres al bancii, tot ce ati construit s-a incorporat in bunul ipotecat si este proprietatea dvs. ( superficies solo caedit), dar in garantie la creditor.
Acum clientii dvs. au doar un drept de creanta asupra dvs. referitor la sumele platite pentru apartamentele pe care ati promis sa le vindeti, si niciun drept in raport cu creditorul ipotecar.
Ei se pot inscrie la licitatie in caz ca bunul se va vinde dezmembrat si sa cumpere apartamentele noi de la creditorul urmaritor.
De asemenea, va pot da in judecata si in baza titlului executoriu obtinut sa se inscrie la distribuirea pretului rezultat in urma valorificarii imobilului, urmand sa incaseze ce mai ramane dupa ce creditorul ipotecar isi stinge creanta.
Promisiunile pe care dvs. le-ati incheiat cu diversi cumparatori nu il privesc pe creditorul ipotecar, pentru ca le-ati incheiat dvs. personal, si banii i-ati incasat tot dvs. personal. Nimeni altcineva nu poate fi tinut sa indeplineasca obligatiile dvs., decat, atentie, in anumite cazuri, mostenitorii.