Apartamentele din clădiri încadrate în U1, U2 și U3 - oportunitate reală sau capcană imobiliară? Ce spun băncile

• U1, U2 și U3 provin dintr-un cod de proiectare abrogat (P100-92) și nu reprezintă clase de risc seismic propriu-zise.
• La o expertiză tehnică actuală, clădirile U1–U3 pot fi încadrate în Rs I, Rs II, Rs III sau Rs IV.
• Clădirile încadrate în Rs I nu pot fi folosite pentru activități publice și nu pot fi închiriate.
• Agenții imobiliari promovează ideea că astfel de apartamente pot fi cumpărate prin credit ipotecar, însă băncile infirmă categoric acest lucru.

În ultima perioadă, pe piața imobiliară se promovează tot mai des apartamente din clădiri încadrate în U1, U2 sau U3, prezentate drept „oportunități de investiție”. În realitate, aceste clasificări nu mai au relevanță din punct de vedere legal și tehnic.

Categoriile de urgență U1, U2 și U3 provin din vechiul cod de proiectare P100-92, un normativ abrogat care nu mai este folosit astăzi. Aceste încadrări nu reprezintă clase de risc seismic propriu-zise, ci doar o modalitate de evidență folosită la începutul anilor ’90.

În momentul respectiv, atribuirea categoriei de urgență însemna că imobilele aveau nevoie de lucrări obligatorii de consolidare într-un termen cuprins între doi și zece ani. În prezent, aceste termene sunt depășite, iar clădirile nu mai pot fi considerate sigure pe baza încadrării respective.

Astfel, un imobil aflat în categoria U1, U2 sau U3 este, de fapt, o clădire fără expertiză tehnică actualizată și reprezintă o incertitudine pentru cumpărător. La o expertiză ulterioară, aceste imobile pot fi reîncadrate în una dintre clasele actuale de risc seismic, Rs I, Rs II, Rs III sau Rs IV, ori pot fi considerate corespunzătoare. Însă, la momentul achiziției, cumpărătorul nu are nicio garanție.

Chiar și pe site-ul Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic se precizează explicit, pentru multe dintre aceste imobile, mențiunea „neîncadrate în clase de risc seismic corespunzătoare”.

Clasificarea actuală a riscului seismic este stabilită prin Legea nr. 212/2022, respectiv:

• Rs I – Clădiri cu susceptibilitate de prăbușire totală sau parțială în cazul unui cutremur de proiectare corespunzător stării-limită ultime;
• Rs II – Clădiri susceptibile de avariere majoră, cu risc pentru siguranța utilizatorilor, dar cu probabilitate redusă de prăbușire;
• Rs III – Clădiri susceptibile de avariere moderată care poate pune în pericol siguranța utilizatorilor;
• Rs IV – Clădiri la care se estimează un comportament seismic conform reglementărilor tehnice actuale.

În situația în care, după achiziția unui apartament aflat într-o clădire încadrată necorespunzător în categoriile U1, U2 sau U3, se realizează expertiza tehnică iar imobilul este clasificat în clasa de risc seismic Rs I, trebuie avut în vedere că Legea nr. 212/2022 interzice desfășurarea de activități permanente sau temporare în spațiile publice cu altă destinație decât cea de locuință. 

Această interdicție vizează săli de spectacole, spații comerciale, restaurante, unități de cazare turistică, instituții de asistență socială și medicală, clădiri ale administrației publice și altele asemenea. 

În plus, Legea nr. 426/2023 prevede expres interdicția închirierii sau cedării folosinței apartamentelor aflate în clădiri încadrate în clasa de risc seismic Rs I. 

Nerespectarea acestor prevederi se sancționează cu amendă cuprinsă între 5.000 și 10.000 de lei, aplicabilă atât persoanelor fizice, cât și persoanelor juridice.

„Imobilele încadrate în clasele U1, U2 și U3 pot fi cumpărate prin credit ipotecar”

Un alt lucru care merită dezmințit și pe care l-am observat frecvent în anunțurile agenților imobiliari este ideea că astfel de apartamente, încadrate în U1, U2 sau U3, pot fi achiziționate inclusiv prin credit ipotecar. Pentru a lămuri această chestiune, am discutat cu trei dintre cele mai importante instituții bancare din România – Banca Transilvania (BT), Banca Comercială Română (BCR) și ING Bank iar răspunsurile lor arată că realitatea este mult diferită de ceea ce se promovează în piață.

Potrivit ING Bank, instituția nu finanțează imobile aflate pe listele publice de risc seismic, indiferent dacă acestea sunt încadrate în Rs I, Rs II, Rs III sau în categoriile de urgență U1, U2, U3. 

„Nu finanțăm clădiri încadrate pe listele publice (cea de pe site-ul PMB este pentru București, dar mai există câteva și pentru alte județe), care sunt încadrate în:

• Clase de risc seismic RsI, RsII, RsIII;
• Categorii de urgenta U1, U2, U3
• Neincadrate corespunzator în clase de risc sau categorii de urgență (sunt marcate cu o cratima “-“)

Verificarea o face evaluatorul, in functie de adresa imobilului”, a declarat Silvia Jalea, Head of Internal & External Corporate Communication, ING Romania.

BCR a transmis că, indiferent dacă vorbim de vechea clasificare pe categorii de urgență ori de actuala clasificare pe clase de risc seismic, este vorba despre același tip de imobile cu un grad ridicat de risc structural. Din acest motiv, BCR nu finanțează achiziția imobilelor încadrate în Rs I și Rs II. În plus, banca precizează că toate imobilele acceptate ca garanție trebuie să poată fi asigurate printr-o poliță facultativă, însă companiile de asigurări refuză să emită polițe pentru aceste clădiri, dat fiind riscul ridicat de prăbușire chiar și la cutremure de intensitate mai redusă.

„Fie că vorbim despre vechea clasificare pe categorii de urgență (U1, U2, U3 – utilizată până în 1996 și care nu evalua strict riscul structural) sau despre actuala clasificare pe clase de risc seismic (Rs I – Rs IV – utilizată din 1996 și axată pe riscul structural), discutăm despre aceeași tipologie de imobile cu risc de colaps în cazul unui cutremur.

Din acest motiv nu finanțăm achiziția de imobile încadrate în clasele de risc seismic Rs I sau Rs II.

De asemenea, informația este disponibilă și public pe site-ul nostru. Aici menționăm că proprietăţile imobiliare încadrate în clasa I şi II de risc seismic Rs I/ Rs II, pe baza listei elaborate de Primărie sau expertiză autorizată, nu pot fi admise în garanție. Toate clădirile înregistrate în alte clase de risc seismic (clasa 3 şi 4) sunt admise în garanţie și pot fi finanțate.

În cazul în care o clădire este expertizată tehnic dar neîncadrată într-o clasă de risc seismic sau este înregistrată într-o categorie de urgenţă de risc seismic (U1, U2, U3), atunci clădirea trebuie să fie clasificată pe clase de risc seismic (clasa de risc 1, 2, 3 sau 4). Această clasificare trebuie realizată de către un expert autorizat în expertiză tehnică”, a transmis Adela Cornelia Stoicescu, specialist în comunicare la BCR.

BT a explicat, la rândul său, că încadrările în U1, U2 și U3 reprezintă o clasificare veche și imprecisă, fără expertiză tehnică recentă. În situația în care primește cereri de finanțare pentru imobile de acest tip, banca solicită expertiză și reîncadrare conform legislației actuale. 

„U1, U2 și U3 sunt clasificări mai vechi și mai puțin exacte, folosite în trecut pentru încadrarea inițială a clădirilor în funcție de gradul de risc seismic. Sunt categorii generale, mai puțin detaliate, fără o expertiză tehnică recentă. În cazul în care Banca Transilvania primește cereri de finanțare a unor imobile cu încadrare U1, U2 sau U3, solicită expertizare și încadrare corespunzătoare, iar decizia privind includerea sau nu în garanție se ia doar după stabilirea riscului seismic.

Nu este posibilă, prin BT, achiziția unui imobil în clasa de risc seismic RsI, RsII sau RsIII.

Pe de altă parte, suntem atenți la interesul clienților noștri pentru imobile care le asigură acestora un plus de confort și un mediu de locuit mai sănătos. Am observat că, pe de o parte, constructorii depun eforturi pentru a ridica locuințe eficiente din punct de vedere energetic, ceea ce înseamnă și cheltuieli de întreținere rezonabile pentru locatari, iar pe de alta parte am văzut interesul crescut al populației pentru acest tip de imobile.

 Avem abordare integrată, care include: educație financiară privind beneficiile creditelor verzi, optimizarea proceselor digitale pentru acces cât mai rapid la o astfel de finanțare, concomitent cu oferirea unor condiții de creditare mai atractive, cum ar fi, de exemplu, dobânzi mai scăzute”, a precizat Laura Petrehuș, director adjunct în cadrul Departamentului de Comunicare și PR al Băncii Transilvania. 

Astfel, apartamentele din clădiri încadrate în U1, U2 sau U3 nu sunt oportunități reale, ci achiziții cu risc ridicat. Cumpărătorul riscă să investească într-un imobil pe care nu îl poate valorifica și care își poate pierde rapid din valoare.

Relativ recent, am realizat un mini-ghid dedicat cumpărătorilor care iau în considerare achiziționarea unui apartament într-o clădire foarte veche, fără expertiză tehnică, unde am explicat la ce aspecte ar trebui să fie atenți pentru a evita achiziții riscante. Articolul poate fi citit aici.

De asemenea, într-un alt material am detaliat prevederile legale privind interdicția desfășurării de activități în clădirile încadrate în clasa de risc seismic Rs I (cunoscute și sub denumirea de clădiri cu „bulină roșie”), pe care îl puteți citi aici.