Imobile din clădiri foarte vechi, fără expertiză tehnică, prezentate adesea ca investiții: cumpărătorii ar trebui să manifeste prudență. Iată de ce

• Legea 212/2022 interzice închirierea spațiilor din clădiri încadrate în Rs I, deși în practică multe astfel de imobile continuă să fie închiriate ilegal.
• Argumentul că o clădire ar putea fi reîncadrată într-o clasă de risc mai mică la o reevaluare este speculativ și nefondat fără expertiza unui specialist atestat.
• Strategia de convingere bazată pe întârzierea reexpertizării oferă o falsă siguranță, primăriile fiind obligate să realizeze evaluări vizuale pentru clădirile din teritoriu.

Anumiți agenți imobiliari mizează pe mai mulți factori atunci când urmăresc să vândă un apartament aflat într-o clădire neexpertizată de mult timp, prezentându-l ca pe o „investiție”. De regulă, aceste clădiri sunt amplasate în zone centrale sau cu valoare imobiliară ridicată și nu au mai fost evaluate din punct de vedere seismic de zeci de ani. În realitate însă, astfel de achiziții nu reprezintă o investiție reală, ci o alegere riscantă.

Majoritatea clădirilor neexpertizate de mult timp sunt încadrate în clase de risc seismic Rs I, Rs II sau Rs III. 

Pentru context, potrivit Legii nr. 212/2022 privind reducerea riscului seismic al clădirilor, clasificarea clădirilor în funcție de risc seismic este următoarea:

• Rs I – Clădiri cu susceptibilitate de prăbușire totală sau parțială în cazul unui cutremur de proiectare corespunzător stării-limită ultime;
• Rs II – Clădiri susceptibile de avariere majoră, cu risc pentru siguranța utilizatorilor, dar cu probabilitate redusă de prăbușire;
• Rs III – Clădiri susceptibile de avariere moderată care poate pune în pericol siguranța utilizatorilor;
• Rs IV – Clădiri la care se estimează un comportament seismic conform reglementărilor tehnice actuale.

Dacă vorbim de imobile aflate în clădiri încadrate în Rs I, art.  5 din Legea nr. 212/2022 spune clar că „se interzice închirierea sau cedarea în comodat/folosinţă a spaţiilor cu destinaţia de locuinţă din clădirile încadrate prin raport de expertiză tehnică în clasa de risc seismic RsI, începând cu data încadrării în clasa de risc seismic RsI, până la recepţia la terminarea lucrărilor de intervenţii realizate în scopul creşterii nivelului de siguranţă la acţiuni seismice al clădirii existente”. 

Cu toate acestea, da, în practică, multe astfel de imobile continuă să fie închiriate în mod ilegal. Spre exemplu, doar pe traseul dintre zona Lipscani și Piața Romană din București (aprox. 5 km), pot fi identificate mai multe cazări în regim hotelier care funcționează în clădiri clasificate Rs I.

Și totuși, faptul că aceste activități există nu conferă însă nicio legitimitate. Prezența acestor oferte pe piață nu înseamnă că ele sunt legale sau sigure. Potențialii cumpărători și chiriași trebuie să aibă în vedere că tolerarea temporară a unor astfel de practici nu le validează din punct de vedere legal.

Atenție! Sunt proprietari care îndepărtează bulina roșie de pe clădirile cu risc seismic ridicat. Cei interesați de achiziția unui imobil pot verifica situația reală solicitând de la primărie lista actualizată a clădirilor cu risc seismic. Pentru București, lista clădirilor cu risc seismic poate fi consultată pe site-ul Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic. 

Argumente speculative, fără fundament

1. „Se va reîncadra într-o clasă de risc mai mică” 

Un alt argument invocat frecvent de către agenții imobiliari pentru a convinge cumpărătorii să achiziționeze un astfel de imobil „de investiție” este acela că expertiza tehnică este veche și că, la o reevaluare, clădirea ar putea fi încadrată într-o clasă de risc mai mică. Această presupunere nu are nicio valoare dacă nu este susținută de un expert tehnic atestat. 

O clădire care nu a fost expertizată recent poate fi, în urma unei reevaluări, încadrată într-o clasă de risc seismic inferioară, însă există și posibilitatea ca expertiza să conducă la o retrogradare, inclusiv în clasa de risc II sau chiar I, în funcție de starea reală a structurii.  

Să ne imaginăm următoarea situație: În anul 2002, un bloc din zona Universitate (București), construit în anii 70, a fost încadrat în Rs III. Ulterior, în 2025, clădirea a fost reexpertizată de autorități și retrogradată în Rs I. Practic, odată reîncadrată în Rs I, imobilele din clădire au devenit neeligibile pentru vânzarea prin credit ipotecar, pentru asigurare și pentru utilizare în scop economic (închirieri sau desfășurarea de activități de către operatori economici). 

2. „Mai durează până se face reexpertizarea” 

O altă strategie de convingere adesea întâlnită în discursul unor agenți imobiliari este presiunea subtilă asupra cumpărătorilor, bazată pe ideea că „nu se va face expertiza prea curând, așa că poți închiria liniștit”.  Se mizează, practic, pe o perioadă de inerție administrativă în care autoritățile nu intervin, iar proprietarii și administrațiile de bloc ignoră obligațiile legale privind urmărirea comportării în exploatare a clădirilor, conform Legii nr. 212/2022. 

În realitate, aceasta nu este decât o falsă senzație de siguranță. Primăriile sunt obligate să realizeze evaluări vizuale rapide pentru clădirile aflate pe teritoriul lor.

Aceste evaluări presupun colectarea de date prin inspecție în teren, realizată de inspectori calificați, care au atribuția de a identifica degradările vizibile și alte semne ce pot afecta aptitudinea clădirii de a fi utilizată în condiții de siguranță.

În București, autoritățile locale au demarat deja procesul de evaluare vizuală rapidă, cu un termen de finalizare estimat pentru 1 iunie 2026. Așadar, chiar dacă în prezent nu există o expertiză tehnică recentă, acest lucru se va schimba inevitabil. 

Deci, în lipsa unei expertize actualizate și a documentației tehnice complete, achiziția unui imobil neexpertizat recent sau încadrat în Rs I, II sau III este o loterie.  

Ce poate face un cumpărător prudent?

Cel mai util lucru pe care îl poate face un cumpărător interesat de un imobil într-o clădire veche este să solicite consultarea cărții tehnice a construcției, document care poate fi obținut, de regulă, de la asociația de proprietari.

De asemenea, este recomandată consultarea unor specialiști în structuri, membri ai asociațiilor profesionale de profil (ingineri proiectanți, diriginți de șantier, etc).

Conform „Ghidului Cumpărătorului” publicat de Asociația Inginerilor Constructori Proiectanți de Structuri (AICPS), în funcție de vechimea clădirii, trebuie verificate următoarele:

1. Pentru construcții realizate între 1960–2000:

• existența cărții construcției;
• existența unei expertize tehnice pentru structura de rezistență;
• compararea situației din teren cu cea din cadastru;
• în caz de inadvertențe, solicitarea documentelor justificative privind intervențiile executate.

2. Pentru construcții realizate înainte de 1960:

• existența cărții construcției sau planurilor de execuție;
• expertiză tehnică structură (aceasta trebuie să fie condiție eliminatorie);
• proiect de consolidare și documente aferente lucrărilor, inclusiv procesul-verbal de recepție;
• compararea situației reale cu documentația cadastrală;
• clarificarea oricăror inadvertențe cu documente care atestă calitatea lucrărilor.

Cartea tehnică cuprinde informații cu privire la proiectarea, execuția tehnică (toate detaliile și documentele tehnice privind execuția efectivă a lucrărilor), avizele de construcție, recepțtia construcției, exploatarea, întreținerea, repararea și urmărirea comportării în timp. 

Dacă lipsesc aceste documente, cumpărătorul se expune la riscuri serioase:

• modificările interioare (chiar minore, la pereți nestructurali) vor necesita expertize costisitoare, greu de realizat fără acordul vecinilor;
• fisurile sau degradările nu pot fi evaluate fără o expertiză aprofundată;
• lipsa conformității cu standardele de siguranță la cutremur;
• lucrările de reparație, dacă apar ulterior, pot fi extrem de costisitoare. Exemplu: un balcon construit fără fundație s-a desprins parțial la parterul unui bloc. Dacă ar fi fost verificată cartea tehnică, s-ar fi constatat că acel balcon nu era documentat nicăieri.

Cumpărătorii care au achiziționat deja un apartament și descoperă ulterior posibile probleme legate de structura de rezistență trebuie să apeleze la un expert tehnic autorizat pentru a evalua situația. Pentru realizarea expertizei sunt necesare documentele tehnice ale construcției, cum ar fi planurile imobilului și procesele-verbale de recepție.

Dacă în urma evaluării se constată că sunt necesare intervenții asupra structurii, fie ele și locale, punerea în aplicare a acestor lucrări depinde, de cele mai multe ori, de acordul vecinilor, ceea ce poate îngreuna considerabil procesul.

O expertiză tehnică realizată după cumpărare poate fi de până la cinci ori mai scumpă decât una efectuată în etapa precontractuală. În cazul în care se impune consolidarea întregii clădiri, cheltuielile pot ajunge la 40–70% din valoarea totală a imobilului.