Încălzirea în condominii: CJUE validează plata pentru căldura din țevi și coloane, dar impune transparență totală la calcul

• Proprietarii trebuie să plătească atât consumul propriu cât și căldura emisă de instalațiile comune ale clădirii, chiar dacă pe casa scărilor nu există radiatoare.
• Costurile pentru căldura emisă de instalațiile comune pot fi împărțite proporțional cu "volumul încălzit" al fiecărui apartament conform proiectului clădirii.
• Regulile și parametrii folosiți pentru calculul consumului individual trebuie să fie transparenți și să asigure o contabilizare cât mai exactă a consumului real.
• Locatarii au dreptul să ceară metodologiile folosite, parametrii și justificările tehnice, precum și facturi care explică clar din ce se compune suma de plată.

CJUE s-a pronunțat joi în cauza C‑760/23, confirmând astfel că, într-o clădire cu încălzire centralizată sau racordată la termoficare, este normal să existe două tipuri de costuri: (1) consumul propriu al fiecărui apartament și (2) căldura pierdută/degajată de instalațiile comune ale clădirii (țevi, coloane, distribuția din subsol și pe verticală), care încălzesc indirect locuințele și spațiile, chiar dacă pe casa scărilor nu există radiatoare. Pentru această a doua componentă, costurile se pot împărți proporțional cu „volumul încălzit al apartamentului” (ceea ce proiectul clădirii indică drept volum încălzit), nu neapărat în funcție de ce arată repartitoarele din casă.

De ce e legitim? Pentru că într-o scară de bloc, căldura „circulă” și prin conducte și prin pereți: dacă vecinul de dedesubt încălzește, o parte din căldură ajunge la tine; dacă prin apartamentul tău trec coloane principale neizolate perfect, ele cedează căldură în interior, chiar dacă tu ai robinetele oprite. Din acest motiv, Directiva europeană privind eficiența energetică acceptă ca statele să stabilească reguli transparente de împărțire a acestor costuri „de sistem”, separat de consumul individual.

Ce nu înseamnă asta: faptul că se pot împărți costurile „pe volum” nu dă voie administratorului sau furnizorului să folosească formule opace sau arbitrare. Curtea subliniază condiția esențială: regulile și parametrii folosiți la calcul trebuie să fie transparenți și să ducă la o contabilizare cât mai exactă a consumului individual. Asta include, pe cât posibil, utilizarea contoarelor/repartitoarelor pentru apartamente și facturi bazate pe consum real (cel puțin anual), iar acolo unde nu se poate măsura perfect totul, formula pentru partea comună trebuie să fie clară, explicată și justificată (de pildă, să țină cont de caracteristicile reale ale clădirii și instalației, nu doar de presupuneri teoretice).

Cum s-a ajuns la CJUE

Un furnizor de energie termică din Bulgaria – „EVN Bulgaria Toplofikatsia” – a dat în judecată un proprietar de apartament (OZ) pentru neplata unor facturi de încălzire și apă caldă aferente perioadei 1 mai 2018 – 31 octombrie 2020, plus dobânzi. Proprietarul a contestat pretențiile, invocând, între altele, că: sumele nu reflectă consumul real; metodologia națională de repartizare e opacă și inexactă, putând transfera costuri către cei care nu consumă; contoarele ar fi defecte, iar stația secundară de abonat ar avea nereguli; nu există contract scris.

Instanța bulgară a dispus o expertiză, iar expertul a confirmat că aparatele respectă formal cerințele decretului, dar a evidențiat nereguli ale instalației și neclarități ale formulei de calcul (inclusiv riscul de a supraîncărca pe cei care nu consumă), ceea ce a pus sub semnul întrebării corectitudinea datelor folosite la facturare.

În acest context, instanța națională a avut dubii dacă reglementarea și algoritmul de repartizare sunt compatibile cu dreptul UE, în special cu art. 9 alin. (3) din Directiva 2012/27/UE (eficiența energetică) privind contorizarea și repartizarea transparentă și exactă a consumului. Prin urmare, a trimis Curții de Justiție o cerere preliminară cu cinci întrebări ce vizau, în principal, dacă se pot factura costuri pentru căldura emisă de instalația clădirii chiar fără radiatoare pe casa scărilor, validitatea formulei naționale ce folosește parametri/coeficienți neclar justificați, reguli similare pentru apa caldă și repartizarea „părții comune” proporțional cu volumul încălzit.

Câteva concluzii pentru locatari și asociații

• Plătești atât ce consumi tu (radiatoare/apă caldă din apartament), cât și cota ta din căldura emisă de instalația comună a clădirii. Chiar dacă pe casa scărilor nu sunt calorifere, țevile și distribuția interne tot cedează căldură, iar asta se repartizează tuturor.

• Repartizarea „părții comune” poate fi făcută proporțional cu volumul încălzit al fiecărui apartament, conform proiectului clădirii. Este o metodă acceptată de dreptul UE pentru că reflectă, în linii mari, cât „profită” fiecare unitate de căldura comună.

• Pentru consumul individual, furnizorul/asociația trebuie să folosească citiri reale ori, dacă tehnic sau economic nu este posibil mereu, măcar formule clare, verificabile, cu explicații la factură. Noțiuni vagi, coeficienți neexplicați sau presupuneri „la grămadă” nu trec testul de transparență.

UE nu interzice să plătești „partea comună” la căldură; dimpotrivă, o consideră firească într-un sistem centralizat. Dar impune un standard de corectitudine: regulile de calcul trebuie să fie publice, inteligibile și cât mai aproape de consumul real. Acolo unde nu sunt, asociațiile și furnizorii trebuie să le corecteze; locatarii au dreptul să ceară metodologiile folosite, parametrii și justificările tehnice, precum și facturi care explică limpede din ce se compune suma. Într-un bloc, căldura e un sport de echipă; important e ca scorul să fie ținut corect.