De reținut, pe scurt:

• Legea Nordis limitează avansul pentru rezervarea unităților locative la 5% din prețul total și introduce preapartamentarea, care permite deschiderea cărților funciare pentru imobile viitoare.
• Promisiunile de vânzare trebuie autentificate și notate obligatoriu în cartea funciară, eliminând riscul vânzării multiple a aceluiași imobil viitor.
• Avansurile sunt limitate la maximum 45% din prețul imobilului (50% cu rezervarea) și pot fi utilizate doar pentru dezvoltarea proiectului respectiv.
• Legea nu oferă protecție cumpărătorilor în cazul insolvenței dezvoltatorului, aceasta fiind una dintre principalele deficiențe ale noii reglementări.

Mult așteptata „Lege Nordis”, astfel cum a fost botezată în spațiul public, a fost adoptată de Parlament pe 12 noiembrie. Oficial, Camera Deputaților, în calitate de for decizional, a adoptat Proiectul de lege privind calitatea în construcţii şi pentru completarea art. 26 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996. În momentul redactării prezentului articol, legea nu este încă promulgată de Președintele României.

Ce noutăți ar aduce această lege? Ei bine, modificările aduc ceva lumină și clarifică cadrul promisiunilor de vânzare a unor bunuri viitoare, în special al unităților individuale (apartamente) dintr-un condominiu. În schimb, la o privire de ansamblu, proiectul eșuează în a oferi o protecție corespunzătoare promitenților-cumpărători.

Voi evidenția patru lucruri bune și patru aspecte negative ale acestei inițiative legislative, cu rezerva că, la acest moment, nu avem certitudinea că va intra în vigoare așa cum o vedem acum, întrucât președintele o poate trimite înapoi în Parlament sau supune atenției Curții Constituționale.

Aspectele pozitive

 1.  Apare conceptul de rezervare a unor unități locative viitoare (unități din cadrul unui condominiu sau locuințe individuale).

Părțile vor putea încheia un contract prin care potențialul cumpărător rezervă de la dezvoltator o unitate locativă individualizată care apare doare pe hârtie. Dezvoltatorul imobiliar poate percepe pentru rezervare un avans de maximum 5% din prețul total al imobilului. Convenția va produce efecte pe un termen de maximum 60 de zile, până la data la care promisiunea de vânzare va fi încheiată între cumpărător și dezvoltatorul imobiliar.

Se prevede că dacă promisiunea nu se încheie în termenul de mai sus, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta din urmă este obligat să restituie cumpărătorului avansul primit.

Nu știm de ce legiuitorul:

• A ales ca durata termenului de încheiere a promisiunii să fie de fix 60 de zile, iar nu mai mult sau mai puțin. Acest amendament a fost admis în comisiile de la Senat, dar nu există vreo motivare publică.
• Nu a reglementat soarta avansului în ipotezele în care promisiunea nu se încheie din motive independente de dezvoltator. Va rămâne la latitudinea părților să stabilească prin contract.

În orice caz, noutatea este de bun augur, întrucât protejează cumpărătorul, cel puțin prin limitarea prețului plătit pentru rezervare, ce va constitui avans din prețul total al imobilului.

 2.  Se introduce conceptul operațiunii de preapartamentare. Prin aceasta, dezvoltatorul deschide la biroul de cadastru și publicitate imobiliară competent, cartea funciară a condominiului viitor, cât și cărți funciare individuale pentru fiecare unitate din condominiu.

La momentul preapartamentării, condominiul și unitățile acestuia nu există fizic, ci sunt doar în documentele oficiale.

Preapartamentarea deschide calea încheierii unor promisiuni de vânzare/cumpărare a unităților locative viitoare individualizate, care pot fi identificate printr-o carte funciară. Orice act și/sau fapt juridic cu privire la situația imobilului viitor va fi înscris în cartea funciară a acestuia, având efect de opozabilitate față de terți.

 3.  Promisiunile unilaterale de vânzare/cumpărare sau cele bilaterale de vânzare, având ca obiect unități individuale dintr-un condominiu viitor, se vor încheia sub formă autentică numai „după deschiderea cărților funciare pentru condominiu și unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare”. Mai precis, promisiunile se încheie doar după ce operațiunea de preapartamentare, indicată la punctul 2, este finalizată.

O condiție prealabilă autentificării promisiunii, este și notarea autorizației de construire în cartea funciară.

Totodată, odată autentificate, „promisiunile se vor nota obligatoriu în cartea funciară de către notarul public”. În acest fel, se asigură efectul de opozabilitate al clauzei de inalienabilitate prevăzute de art. 627 alin. (4) Cod civil. În esență, interdicția impusă dezvoltatorului de a vinde mai departe același bun viitor, este adusă la cunoștința terților prin notarea promisiunii în cartea funciară.

Modificările de la punctele 2 - 3, odată respectate de către părți și notar, vor elimina practic riscul încheierii de multiple promisiuni de vânzare, având ca obiect același bun viitor individualizat.

 4.  Reglementarea avansului dat de către promitentul-cumpărător își are utilitatea sa limitată (a se vedea mai jos aspectele negative), în sensul că:

• Este plătit eșalonat în funcție de evoluția proiectului, până la un procent de maximum 45% din prețul imobilului. Dacă luăm în considerare și eventualul avans dat cu ocazia rezervării (maximum 5%), se poate ajunge la 50% din prețul total.
• Se consacră o destinație specială a sumelor plătite cu titlu de avans – se vor cheltui de dezvoltator numai „în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier”. Cheltuirea avansului cu nerespectarea scopului este sancționată cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului și nu este exclusă răspunderea penală a acestuia.

Aspectele negative

 1.  Lipsa unei protecții a viitorului cumpărător în cazul insolvenței dezvoltatorului.

Cel mai mare risc care se poate abate asupra promitentului-cumpărător este acela de nu-și recupera avansul plătit, într-o eventuală procedură de insolvență a dezvoltatorului.

Subliniez că riscul insolvenței există și în cazul unui dezvoltator de bună-credință.

În proiectul adoptat de Senat, exista un articol ce conferea cumpărătorului statutul de creditor privilegiat. Acesta a fost eliminat în comisiile de la Camera Deputaților, astfel încât nu a mai ajuns în forma finală a proiectului.

Așadar, promitentul-cumpărător rămâne un simplu creditor chirografar, fără a avea un rang de preferință în a-și recupera avansul plătit într-o procedură de insolvență a dezvoltatorului. Șansele de recuperare totală/parțială devin minime dacă activele dezvoltatorului existente și/sau atrase nu sunt suficiente pentru stingerea tuturor creanțelor garantate/privilegiate, acestea din urmă având prioritate față de creanța promitentului-cumpărător.

 2.  Dificultăți în recuperarea avansului. În cazul în care contractul de vânzare nu este perfectat, din orice motiv, legiuitorul a preferat să nu ofere viitorului cumpărător niciun fel de garanție/privilegiu ori beneficiul unui contract de asigurare pentru sumele achitate cu titlu de avans.

Nu este necesar să intervină insolvența dezvoltatorului, pentru a exista riscul fie a nerecuperării sumelor avansate ori a restituirii de către dezvoltator în urma unor proceduri îndelungate.

Un grup parlamentar din Camera Deputaților a propus un amendament prin care se introducea obligativitatea dezvoltatorului de a încheia un contract de asigurare care să acopere riscurile aferente transferului de proprietate a bunurilor viitoare, dar din păcate acesta a fost respins în comisiile de specialitate.

De asemenea, legiuitorul putea opta pentru impunerea încheierii unei fideiusiuni sau a furnizării de către dezvoltator a unei scrisori de garanție bancară, pentru a garanta restituirea către cumpărători a avansului în anumite situații.

 3.  Sancțiunea amenzii de 1% din cifra de afaceri ignoră poziția promitenților-cumpărători.

Amenda se aplică dezvoltatorilor care au cheltuit sumele plătite cu titlu de avans cu încălcarea scopului prevăzute de lege.

În cazul dezvoltatorilor de rea-credință, plata amenzii este un „preț” pe care și l-ar putea asuma, în vederea aproprierii avansurilor, chiar și cu riscul atragerii răspunderii penale.

În fața acestei perspective, promitenții-cumpărători își păstrează speranța că vor recupera prejudiciul în procedurile judiciare, fără ca nimeni să le garanteze că vor obține ceva.

Pe lângă amendă, legiuitorul ar fi putut să reglementeze obligația dezvoltatorului de a restitui sumele încasate cu titlu de avans într-un anumit termen, mai ales în ipoteza în care proiectul imobiliar nu este dus la bun sfârșit.

 4.  Redactarea prevederii legale privind plata avansului este deficitară.

În tabelul de mai jos, redau textul în cauză, în forma de dinainte de modificarea de la Camera Deputaților și în forma de după:

Forma adoptată de Senat

Forma modificată la Cam. Deputaților

Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar, în orice monedă și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării imobiliare. Procentul maxim din prețul total pe care dezvoltatorul îl poate solicita ca avans este limitat în funcție de stadiul construcției după cum urmează: 15% la încheierea promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, 25% la finalizarea structurii de rezistență, 25% la finalizarea lucrărilor de instalații.

Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/ promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila ”bun de plată” a persoanei responsabile/ dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț.

Textul adoptat de Senat este clar, coerent și fluent. Conține o structură limpede a ideilor și poate fi ușor de înțeles.

În schimb, forma finală votată la Camera Deputaților este greoaie sintactic și, implicit, neclară. Se poate interpreta că avansul de 25% se poate plăti din momentul încheierii promisiunii de vânzare și până la edificarea structurii de rezistență. Restul de 20% se avansează oricând după finalizarea structurii de rezistență.

Din păcate, modalitatea de redactare lasă de dorit, întrucât îmbinarea frazelor nu conferă cu ușurința esența textului, această urmând a fi dedusă doar prin interpretare.

Prin urmare, cred că există un risc real, ca din motive de nerespectare a tehnicii legislative, acest alineat să nu treacă de un eventual filtru de constituționalitate.