Ce este de facut cu sumele lunare generate de un apartament luat de banca

Da am muncit si gratis.Eu 3 ani dar cand vezi ca incep sa comenteze de ce ar face domnisoara asta gratis si te suspecteaza ca furi cand totul se desfasoara prin banca si nu am nici macar lucrari intrucat blocul e nou , iti pare rau si decizi ca nu apreciaza oricum asa ca trebuie sa fii platit doar pentru ca asculti si iti faci nervi cu toti tampitii.


Exact situatia prezentata de dumneavoastra mi-o imaginez si eu.
Acolo unde sa spunem o persoana nu isi poate plati e ceva mai simplu.Dar problema e data de banci si de legea Legii 85/2006 actualizata.
Personal in asociatia mea avem 2 apartamente cumparate apoi abandonate si prinurmare ale bancii de unde s-a luat creditul.Acolo nu ii putem obliga sa platesca si aici apare problema.Unde am putut sa platesca i-am obligat la chirii antene.Dar la intretinerea aprtamentelor nu.
Veniturile din chirii care aduc sume diverse in asociatie acopera sumele neplatite de celel 2 aprtamente .
Intra intr-un fond special care se poate folosi asa cum zice legea pentru reparatii si imbunatatiri.Prin urmare sunt in banca si asta ma ajuta intr-o situatie grava.
(De ex chirie antena banca 250lei, chirie folosire spatiu comun prin unere apartamente)
Am 500 lei suma care intra luna si sigur bancile nu au ce face si sunt obligate sa platesca in acest caz.
Dar problema e de ce nu se schimba legea sa oblige bancile sa platesca.
Prin urmare am transmis intrebarile catre Ministerul administratie si dezvoltarii.

Iata si mailul trimis al ministerul dezvoltarii (imreuna cu userul "unlocatar")

Buna ziua

Am dori semnalam o problema a tuturor asociatiilor de proprietari si sa va intrebam ce trebuie facut.
In cadrul asociatiilor de proprietari exista numeroase apartamente cumparate prin credit bancar.
La cumpararea prin credit banca inscrie o ipoteca la OCPI (oficiul de cadastru si publicitate imobiliara.)
In cazul in care cumparatorul persoana fizica sau juridica nu isi plateste datoria catre asociatia de proprietari asociatia are conform egii 230/2007 si HG1588/2007 dreptul sa inscrie privilegiu imobiliar cu rand prioritar si in acelasi timp il actioneaza in judecata.
Daca in acelasi timp proprietarul apartamentului nu si-a platit datoria catre banca aceasta incepe sa il execute.
Art. 51. - (1) Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.
(2) Privilegiul se inscrie in registrul de publicitate imobiliara al judecatoriei, la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate.
(3) Operatiunile de publicitate imobiliara privitoare la privilegiul prevazut la alin. (1) si (2) sunt scutite de taxa de timbru.


Aici apar problemele

In cazul apartamentelor cumparate pe credit de firma apare lichidatorul si in cazul apartamentelor cumparate pe persoana fizica apar executorul conform Legii 85/2006 privind procedura insolventei care este inamicul nr 1 al asociatiilor de proprietari si are dispozitii contrare legii 230/2007 si HG1588/2007.


Lichidatorul incerca sa vanda toate bunurile firmei pentru a-si recupera banca datoriile.
Executorul incerca sa vanda apartamentul pentru a recupera banii bancii.
In ambele cazurii legea Legea 85/2006 privind procedura insolventei este facuta gresit intrucat cel creditorul principal adica banca poate face ce vrea.
Astfel daca i se aduce un cumparator pentru apartamentul in cauza banca decide daca sa il vanda sau nu la pretul oferit.
In situatia actuala cind preturile sunt mai mici decat la momentul acordarii creditului banca invoca motivul ca pretul este prea mic si nu ii convine.
Deasemenea in cazul apartamentelor cumparate pe firma si detinute de banca banca poate schimba lichidatorul dupa bunul plac cu un lichidator angajat al bancii pentru a nu mai plati altui lichidator salariu lunar pana se vinde.
Banca isi reduce costul total in timp ce asociatia de proprietari aduna datorii foarte mari.

Intrebari
1
Va intrebam in aceste situatii pe perioada cat banca decide sa nu vanda apartamentul cine ar trebui sa platesca datoriile generate de apratamentul respectiv?
De ce nu reglementati situatia si obligati intr-o noua legea 230/2007 ca creditorul majoritar sa platesca sumele pe perioada cat decide sa il tina pana il va vinde?

2
Daca banca are privilegiu imobiliar conform legii 230/2007 de ce nu este prioritar adica sa se fie primul paltit?
La masa credala ar trebui primul platit precum cheltuielile de procedura adica salariul lichidatorului care intotdeauna si-l primeste.

De exemplu in cazul firmelor executorul invita la masa credala pe toti cei care au sume de recuperat de la firma respectiva. Acest lucru se poate face scris catre cei cunoscuti sau prin BPI adica buletinul procedurilor de insolventa www.bi.ro
Acesta BPI fiind un site unde nu ai cum sa pierzi vremea sa cauti tot timpul ce firma mai au intrat in insolbventa.
Acest mod de instiintare BPI ofera bancilor un alt prilej de a invoca pe parcusul executarii posibilitatea de a invoca exceptia de tardivitate in cazul inscrierii la masa credala, adica asociatia de proprietari s-a inscris la masa credala dar prea tarziu prin urmare va rugam sa excludeti de la masa credala asociatia de proprietari.
Inscrierea la masa credala nu are nici o legatura cu termenul daca locatarul apartamentului incepe sa nu platesca mult mai tarziu cind poate s-a dus demult termenul final cand puteai sa te inscrii la masa credala.


3
Daca in legea 230/2007 si Hg 1588/2007 se prevede ca
Art. 20. - (1) Proprietarii care isi instraineaza apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt obligati ca la intocmirea formelor de instrainare sa faca dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de instrainare fara o adeverinta din partea sociatiei de proprietari, care sa reprezinte dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, eliberata in original sub semnatura presedintelui si a administratorului asociatiei de proprietari,
cu precizarea numelui si prenumelui acestora, si cu stampila asociatiei de proprietari. Actele de instrainare incheiate cu nerespectarea acestei obligatii sunt nule de drept.
(3) In cazul existentei unor datorii catre asociatia de proprietari, instrainarea proprietatii se poate face numai daca se introduce in contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor de catre cumparator.

De ce se pot vinde apartamentele fara aceasta adeverinta invocand legea insolventei 85/2014 care spune
Art. 91. - (1) Bunurile instrainate de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar, in exercitiul atributiilor sale prevazute de prezenta lege, sunt dobandite libere de orice sarcini, precum privilegii, ipoteci, gajuri sau drepturi de retentie, sechestre, de orice fel. Fac exceptie de la acest regim masurile asiguratorii dispuse in procesul penal in vederea confiscarii speciale si/sau confiscarii extinse
(2) Prin exceptie de la dispozitiile art. 885 alin. (2) din Codul civil, radierea din cartea funciara a oricaror sarcini si interdictii prevazute la alin. (1) se face in temeiul actului de instrainare semnat de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar.



In asociatia noastra de proprietari avem 2 apartamente cu probleme unul luat de o firma prin banca si unul luat de o persoana cu credit de la banca .
In amabele cazuri nu mai locuieste nimeni in ele apartament sunt in procedura de executare de catre banci.
Sumele au ajuns deja la fiecare apartament la 20.000lei.
Acesta problema cu apartamentele executate de banci umple toate forumurile de exemplu avocatnet.

Intrebari:

Cine trebuie sa platesca sumele generate de apartamentul respectiv pe perioada executarii care se poate intinde la nesfarsit.?
Daca am inscris privilegiu imobiliar i-am dat in judecata si m-am inscris la masa credala cum pot fi sigur ca asociatia de proprietary isi recupereaza sumele?
De ce nu modificati legea astfel incat sa protejati asociatiile de proprietari.
Ganditi-va ca locuiti intr-un astfel de bloc si conform desi ati facut totul legal datoriile se tot aduna si in plus nimeni nu garanteaza ca si le recupereaza.
In majoritatea cazurilor banca vinde si nu plateste nimic asociatiilor de proprietari.

@w_v...
Va multumesc in numele celor interesati (eu am scapat de iobagie) pt. raspunsul in extenso !

Prin "ipotecă", în fapt gajarea apartamentului, proprietarul pierde din drepturile de proprietar, astfel că bancii ii revin drepturile de uzufruct ale apartamentului şi implicit obligatiile adiacente.

Fine finale asupra proprietarului care a depus apartamentul drept gaj, se pot indrepta in vedera executarii silite, pe linga banca si Asociatia de Proprietari/Locatari, dar si Primaria pentru Impozitul pe clădire/teren.

Dar mai am si o nedumerire, in situatia in care blocul/condominium trebuie sa suporte din varii motive reparatii, cata parte a acelui apartament cine o va suporta, deoarece cel ce a luat bunul in gaj are obligatia de a pastra bunul in bune conditii pentru a obtine o cit mai mare valoare de pe piata.

Si asa se naste o chestiune unde "legea" este "uite-o, nu-i".....


De ce nu se modifica legea? Pai pentru ca Statul cică garantează drepturile cetăţeanului, dar nu le şi apără!

w_v_w_v a scris:

faci o coloana separata in care repartizezi doar celorlati suma care este a apartamentului x pe cota indiviza.
O solutie simpla luata prin decizia comitetului si/sau mai bine prin hotararea adunarii generale este redimensionarea fondului de rulment.

Daca fac un fond special cum spuneam mai sus in cazul in care ii recuperez vreodata pot sa las banii adunati ca fond de reparatii unde s-ar fi adunat bani tot pe cota indiviza.

Sa clarificam
Initial ati afirmat majorarea fondului de rulment,cu repartizarea doar celorlalti suma care este a apartamentului x
Fondul de rulment are utilizare concreta de plata facturi furnizori prestatori de servicii
Ulterior reveniti si precizati realizarea unui fond special,care daca va fi recuperat ,va fi varsat in fondul de reparatii
Comitetul executiv nu poate dispune redimensionarea fondului de rulment pentru acoperirea debitelor unor proprietari
Actualmente precizati ca aveti 2 apartamente luate de banci
In situatia in care numarul debitorilor ar creste,apreciati ca este temeinica si legala remajorarea fondului de rulment in sarcina locatarilor buni platnici,pentru plata unor sume a caror recuperare este incerta ?