Interviu: Coproprietatea, de la negociere la judecată: Ce trebuie sa știi despre deținerea și împărțirea unui bun comun

• Coproprietatea forțată apare când proprietarii nu pot ieși din indiviziune și sunt obligați să respecte drepturile celorlalți (ex: părți comune din imobile).
• Fiecare coproprietar are dreptul să folosească bunul comun fără a-i schimba destinația, suportând cheltuielile și beneficiind de fructe proporțional cu cota deținută.
• Soluționarea neînțelegerilor în instanță implică costuri semnificative (taxe, onorarii, expertize) și timp îndelungat, fiind recomandată negocierea prealabilă.

1. avocatnet.ro: Care sunt tipurile de proprietate comună și ce se întâmplă când cotele-părți nu sunt specificate?

av. Liliana Grădinaru: Dacă proprietatea exclusivă este aceea care are un singur titular, iar lucrurile sunt mai simple, proprietatea comună există ori de câte ori un bun are doi sau mai mulți proprietari. Și aici este ceva mai complicat.

Proprietatea comună poate avea cote clar determinate pentru fiecare coproprietar (proprietate pe cote-părți) sau poate să nu aibă cote exacte (coproprietate în devălmășie). Ultima o întâlnim adesea în cazul coproprietății soților asupra bunurilor lor comune, în cazul căsătoriei sub comunitate legală de bunuri, caz în care nu exista o determinare a contribuției soților la bunurile comune până la momentul partajului, însă legea, având în vedere egalitatea soților în fața ei, presupune că au dobândit bunurile în mod egal. De altfel, dacă din acte nu reiese cota deținută de fiecare coproprietar, acestea se presupune că sunt egale. Este o prezumție simplă legală ce se poate răsturna prin orice mijloc de probă în cazul soților sau prin înscrisuri dacă dreptul de proprietate reiese dintr-un document.

2. avocatnet.ro: Ce este coproprietatea forțată și în ce situații apare?

av. Liliana Grădinaru: Mai avem, pe lângă coproprietatea obișnuită arătată mai sus, coproprietatea forțată, atunci când coproprietarii nu pot ieși din indiviziune cu privire la bunul lor comun, fiind ținuți de obligații de a respecta drepturile celorlalți coproprietari, cum ar fi în cazul unor imobile cu acces comun, bunuri comune necesare mai multor proprietăți, părți comune dintr-un imobil sau o proprietate pe o anumită durată în timp.

3. avocatnet.ro: Ce presupune proprietatea deținută pe o anumită durată și ce alt exemplu de coproprietate forțată mai putem întâlni?

av. Liliana Grădinaru: Această formă de coproprietate, întâlnită abia în noul Cod civil, prin urmare, de dată recentă în legislația și practica română, presupune ca mai mulți proprietari să stăpânească un bun pe o anumită durată: o săptămână pe an sau o lună etc. Și uite și un exemplu atipic: amintirile de familie mai sunt cazuri de coproprietate forțată.

4. avocatnet.ro: Care este diferența în luarea deciziilor între proprietarul exclusiv și coproprietari?

av. Liliana Grădinaru: Proprietarul exclusiv al unui bun poate lua singur decizii cu privire la acesta, pe când coproprietarii trebuie întotdeauna să țină seama de drepturile celorlalți coproprietari. De exemplu, într-un bloc de locuințe nu poți modifica scopul unui apartament fără acordul vecinilor, acest lucru aducând, de regulă, disconfortul prezenței unei clientele comerciale în spațiile comune care ar putea afecta liniștea vieții private a vecinilor. Însă, în limita drepturilor proprii, fiecare își poate vinde ori ipoteca cota sa, fie că este una determinată ca parte din bun, fie că este determinată ca un interval de timp.

5. avocatnet.ro: Ce drepturi și obligații are fiecare coproprietar în legătură cu bunul comun?

av. Liliana Grădinaru: Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun, fără a modifica destinația lui și a încălca drepturile celorlalți coproprietari. Fiecare însă trebuie să suporte sarcinile proprietății, conform cotei deținute. Fructele produse de bun se cuvin, în mod similar, proprietarilor, după cota deținută de fiecare dintre ei. Dacă doar un coproprietar a susținut cheltuielile cu obținerea fructelor, atunci are dreptul la restituirea lor de către ceilalți.

6. avocatnet.ro: Ce se poate face atunci când coproprietarii nu se înțeleg cu privire la administrarea bunului?

av. Liliana Grădinaru: În situațiile în care coproprietarii nu se înțeleg cu privire la administrarea unui bun, aceștia se pot adresa instanțelor de judecată (dacă nu se înțeleg privitor la reparații, îmbunătățiri, împărțire sau vânzare).

7. avocatnet.ro: Care sunt principalele dezavantaje ale rezolvării neînțelegerilor în instanță?

av. Liliana Grădinaru: Cei care se gândesc la o astfel de soluție trebuie să țină cont că, de fiecare dată când se ajunge în instanță, trebuie să fie siguri că își asumă faptul că o astfel de rezolvare presupune un timp mai lung decât prin înțelegere și că, apelând la instanță, cer statului un serviciu care nu este gratuit, deci va costa.

8. avocatnet.ro: Ce costuri implică un partaj realizat în instanță?

av. Liliana Grădinaru: În cazul unui partaj în instanță costă taxele de timbru, onorariile de avocat și de expert - iar întârzierile cele mai mari se datorează expertizelor. Acestea sunt probe fără de care un partaj nu se poate derula și sunt cronofage tocmai pentru că sunt baza dovezilor.

9. avocatnet.ro: Există și alte costuri asociate, pe lângă cele directe?

av. Liliana Grădinaru: Pe lângă acestea mai sunt costuri accesorii cu zile de muncă, drumuri, martori, înscrieri în cărțile funciare de interdicții. Ca să nu mai spun de situațiile în care intervine imposibilitatea de a folosi imobilul (de către una, mai multe sau toate părțile.

10. avocatnet.ro: Ce alternativă este indicată înainte de a apela la instanță și cât poate dura un proces?

av. Liliana Grădinaru: Cei care citesc acest material și care au văzut argumentele pe care le-am prezentat mai devreme, au înțeles deja că înainte de a merge în instanță, ar trebui să încerce o procedură oficială, dar amiabilă, de a obține un acord.

O astfel de variantă are avantajul de a informa părțile despre întinderea costurilor, posibilele pierderi, durată și, nu în ultimul rând, de consumul emoțional care este adesea inerent acestor dosare. O durată medie este dificil de aproximat, ea depinde de numărul de părți și bunuri de împărțit, de tipul cererii de împărțire etc. Poate dura mai bine de doi ani în primă instanță, dar poate dura și aproape patru ani.

11. avocatnet.ro: Ce beneficii poate aduce chiar și o negociere parțială între coproprietari?

av. Liliana Grădinaru: După cum am arătat, o negociere, chiar parțială, poate scuti multe costuri și timp petrecut în instanță. Părțile se pot înțelege cum să folosească bunul în comun sau cum să îl împartă în natură ori ce valoare în bani are. Toate acestea scad timpii petrecuți în instanță, deci sunt mici victorii, chiar dacă nu se reușește o partajare voluntară (n. red. - partajul de coproprietate este realizat prin bună învoială, fără intervenția instanței, unde coproprietarii - moștenitori, foști soți etc. - stabilesc de comun acord cum se împart bunurile comune, fiecare devenind proprietar exclusiv al bunurilor ce îi sunt atribuite).