Cel mai dezavantajat e proprietarul, atunci când nu se face contract de închiriere

Mai spuneam și cu alte ocazii că în Codul civil nu se cere ca un contract de închiriere să fie autentificat la notar. El este valabil oricum ar fi făcut, chiar și dacă nu e înregistrat la Fisc. Faptul că trebuie plătite dările la stat pentru veniturile obținute din chirii nu are nimic de-a face cu valabilitatea contractului.

Avantajul autentificării contractului sau înregistrării lui la Fisc are de-a face cu altceva: executarea silită, în cazul neplății chiriei, de exemplu, se face numaidecât, fără amestecul instanței de judecată - mergi cu contractul la executor și se poate porni executarea contra chiriașului. Din păcate, el nu folosește și la recuperarea cheltuielilor pe care proprietarul trebuie să le plătească pentru că chiriașul nu a plătit întreținerea.

Dar dacă nu se face deloc contract? Sau dacă contractul acela e doar o hârtie cu câteva rânduri înșirate, de formă, maximum pe două pagini? Am stat puțin de vorbă pe subiectul chiriilor cu avocata Liliana Grădinaru, unul dintre consultanții cei mai activi din forumul avocatnet.ro și care a răspuns, de-al lungul timpului, celor mai diverse probleme puse de cititori pe tema contractelor de închiriere. În linii mari, avocata ne explică faptul că, în lipsa contractului, cel mai dezavantajat e proprietarul, fără discuții.

"În lipsa unui contract, îi este extrem de dificil proprietarului să intre în locuință dacă chiriașul se opune. În lipsa unui contract, este dificil de dovedit chiria, e dificil de inspectat locuința sau de limitat numărul de persoane care stau efectiv acolo. În lipsa unui contract, este dificil să cunoașteți drepturile, anume care reparații sunt ale proprietarului, care ale chiriașului, cine ce datorii trebuie să plătească privitor la imobil, o strategie de terminare a contractului, eventuale penalități la încheierea în avans etc.", punctează Liliana Grădinaru.

Cu alte cuvinte, lipsa unui contract înseamnă să lăsăm loc doar scenariilor în care lucrurile se rezolvă prin "mica înțelegere". Or, dacă nu există o discuție foarte sinceră și o relație strânsă cu proprietarul, lucrurile se pot termina urât uneori. Un proprietar și un chiriaș responsabili își trasează foarte clar regulile contractului dintre ei. De multe ori, ei se rezumă la contractul gata făcut de agenția imobiliară unde a fost pus anunțul, dar acesta poate să fie exprimat în termeni generali și să cuprindă foarte puține clauze.

Spre exemplu, într-un contract scris, personalizat, proprietarul poate să cuprindă o clauză privind numărul de persoane care pot locui, în baza contractului, în locuința sa. Dacă ar exista o astfel de clauză, iar, în fapt, ar sta mai mute persoane decât scrie în act, iar asta în mod obișnuit, atunci proprietarul ar putea să-i pună în vedere chiriașului că va rezilia contractul pentru nerespectarea lui de către chiriaș. Și va avea dreptul să facă asta.

Pe chiriaș nu-l interesează la fel de mult să facă un contract ca pe proprietar

"Pentru chiriaș, lucrurile sunt diferite, legal vorbind: el are o locuință care, cu sau fără contract, îi este protejată, inclusiv de legi europene, nu doar naționale; dovada chiriei, adică a sumei exacte, nu îl privește; inspecția casei nu îl interesează; îmbunătățirile nu îl interesează - asta nu înseamnă că nu poate schimba gresia dacă vrea. Curățenia imobilului, la finalul contractului, nu îl interesează (luați în calcul că am întâlnit cazuri de chiriași care au spart borcane cu dulceață de pereți, au făcut focul în locuința lor de la bloc etc.). Stabilirea domiciliului acolo nu-l interesează neapărat, deci nu are nevoie de contract (legislația română permite corespondența cu autoritățile la orice adresă). Subînchirierea îl interesează rareori (oricum poate permite oricui folosirea locuinței, căci folosința e a lui, a plătit pentru ea); stabilirea sediului unei firme, la fel", ne-a expus avocata problema.

Ceea ce punctează Liliana Grădinaru este, de fapt, următorul lucru: odată intrat în locuință, chiriașul are dreptul neîngrădit să o folosească 100%; până la dovada contrară (în instanță), există o prezumție cum că el are dreptul să stea acolo și să se folosească de locuința respectivă așa cum consideră; pe chiriaș nu-l interesează să plătească chiria într-un anumit cuantum și la o anumită dată într-atât cât ar trebui să-l intereseze pe proprietar (cum ar putea el să dovedească că chiria e de 200 de euro lunar și se plătește pe 6 ale fiecărei luni, dacă nu cu un contract?).

E indicat ca, pornind de la prevederile Codului civil, cei doi să se înțeleagă cu privire la chestiunile legate de stricăciuni, de obligația de a face curat în locuință la momentul plecării ș.a.m.d. Dacă toate astea nu sunt trecute pe hârtie, ele nu există (pentru că nu pot fi dovedite). Proprietarul poate cere penalități de la chiriașul său, dar nu în lipsa unui contract în care să fie trecut acest lucru.

"În opinia mea, un contract tipizat nu are o valoare foarte mare, însă un contract în care părțile scriu negru pe alb ce vrea fiecare de la locuința aceea poate avea o valoare mult sporită. Ideal ar fi o redactare de către un avocat, însă, în lipsa investirii unor bani, o înșiruire a condițiilor în care fiecare vrea închirierea poate avea mari beneficii în caz de neînțelegeri. Și, de regulă, duce la o înțelegere amiabilă faptul că părțile au scris așteptările lor de la acel contract", a mai spus avocata Liliana Grădinaru.