Operațiuni imobiliare: Noi modificări la impozitarea veniturilor obținute de persoanele fizice

Acestea sunt prinse în OUG 138/2024 (art. VI pct. 6-13, 18, art. VII) și se aplică, de principiu, din 5 decembrie 2024 (excepțiile sunt semnalate mai jos în mod expres), fiind vorba de modificări la articolul 111 din Codul fiscal (și nu numai).

Așa cum stabilește articolul 111, la transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii, asupra construcțiilor de orice fel și a terenurilor aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice fel fără construcții, contribuabilii datorează un impozit care se calculează, la valoarea tranzacției, prin aplicarea următoarelor cote:

• 3% pentru construcțiile de orice fel și terenurile aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice fel fără construcții, deținute o perioadă de până la trei ani inclusiv;
• 1% pentru imobilele descrise la primul punct, dacă sunt deținute o perioadă mai mare de trei ani.

Astfel, iată noutățile de reținut:

1. Schimbări la una dintre excepțiile de la plata impozitului.

În anumite situații, impozitul de 3% sau 1% nu este datorat, cum ar fi în cazul constatării în condițiile art. 13 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996. Această excepție a fost extinsă ca să arate astfel: „la notarea posesiei de fapt în cartea funciară în cadrul procesului de înregistrare sistematică sau sporadică și al intabulării ulterioare a dreptului de proprietate ca efect al notării posesiei de fapt, în condițiile art. 13 și 41 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 (...)”.

Totuși, se prevede că veniturile din transferul posesiei de fapt notate în cartea funciară în condițiile art. 13 și 41 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, prin acte între vii, se includ la venituri din alte surse. Automat, asta înseamnă că se aplică impozitul de 10% și că cei care realizează aceste venituri din alte surse trebuie să depună declarația unică (formularul 212), pentru fiecare an fiscal, până la data de 25 mai a anului următor, până la care trebuie să se facă și plata impozitului. Aceste modificări, care au legătură cu cele de la art. 111, sunt operate la art. 114-116 din Codul fiscal.

2. Regulile pentru calculul impozitului, extinse pentru a include și nuda proprietate.

Până acum se prevedea că impozitul de 3% sau 1% se calculează la valoarea declarată de părți în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale, însă prevederea a fost reformulată astfel: „Impozitul (...) se calculează la valoarea declarată de părți în actul prin care se transferă dreptul de proprietate, dezmembrămintele sale sau nuda proprietate”.

Totodată, a fost extinsă în mod corespunzător și excepția ce se referă la situațiile în care valoarea declarată e inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piață realizat de camerele notarilor publici, cu experți evaluatori autorizați, atunci când impozitul se calculează la nivelul valorii stabilite prin studiul de piață. Dispoziția arată, de-acum, așa:

„Prin excepție (...), în cazul în care valorile declarate de părți în actul prin care se transferă dreptul de proprietate, dezmembrămintele sale sau nuda proprietate sunt inferioare valorilor minime stabilite prin studiul de piață realizat de către camerele notarilor publici cu experți evaluatori autorizați în condițiile legii, baza de calcul al impozitului o reprezintă:


3. Reguli complet noi pentru veniturile din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă.

În acest caz, vorbim de opt paragrafe noi care au apărut la articolul 111 din Codul fiscal și care prevăd, în esență, următoarele:

• în cazul veniturilor din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă, persoanele fizice beneficiare datorează impozit pentru veniturile determinate și încasate ulterior autentificării actului notarial prin care se transferă dezmembrămintele dreptului de proprietate. Impozitul se calculează de către contribuabili, la momentul încasării venitului, prin aplicarea cotei de 3% sau 1%, utilizată la data autentificării actului notarial, asupra bazei de calcul egale cu venitul încasat. Impozitul astfel calculat se declară de contribuabili până la data de 25 a lunii următoare trimestrului în care a fost încasat venitul, prin depunerea la organul fiscal competent a declarației privind impozitul pe veniturile din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă (formularul nu există încă), iar plata impozitului datorat se efectuează în cadrul aceluiași termen;
  
  
• în cazul persoanelor fizice care încasează venituri din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă realizat prin hotărâre judecătorească definitivă ori prin altă procedură prevăzută de lege, impozitul datorat pentru veniturile determinate și încasate ulterior transferului dezmembrămintelor dreptului de proprietate prin hotărâre judecătorească definitivă sau alt act juridic prevăzut de lege se calculează de contribuabili prin aplicarea cotei de 3%, asupra bazei de calcul egale cu venitul încasat, iar obligațiile de calcul, declarare și de plată sunt cele prevăzute la primul punct din listă;
  
  
• în cazul contribuabililor care încasează venituri din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă ca urmare a dobândirii, prin acte între vii sau pentru cauză de moarte, a dreptului de proprietate asupra unei proprietăți imobiliare care a făcut obiectul unui transfer al dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă, impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 3%, asupra bazei de calcul egale cu venitul încasat, iar obligațiile de calcul, declarare și de plată sunt cele prevăzute la primul punct din listă;
  
  
• reguli tranzitorii: pentru veniturile încasate, din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate asupra proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, prevăzute la punctele 1-3 ale listei, după data de 5 decembrie 2024, din contracte aflate în derulare la data de 5 decembrie 2024 sau în baza altor acte juridice, respectiv potrivit legii, obligațiile fiscale ale contribuabililor sunt cele prevăzute la punctele 1-3 din listă; în cazul veniturilor încasate în cursul trimestrului IV al anului 2024, contribuabilii au obligația declarării și plății impozitului datorat până la data de 25 a primei luni din trimestrul II al anului 2025;
  
  
• prin excepție de la punctele 1-3 ale listei, în cazul veniturilor din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă plătite de persoane juridice sau alte entități care au obligația de a conduce evidență contabilă, plătitorii acestor venituri au obligația de a calcula, reține, declara și plăti impozitul corespunzător sumelor plătite, însă obligația se aplică veniturilor plătite începând cu 1 ianuarie 2025; plătitorii de venituri amintiți calculează impozitul prin aplicarea cotei de impozit de 3% sau 1%, după caz, asupra bazei de calcul egale cu venitul plătit și îl rețin la sursă, la momentul plății veniturilor; impozitul calculat și reținut reprezintă impozit final, se declară și se plătește la bugetul de stat până la data de 25 a lunii următoare celei în care a fost reținut; în această situație, persoanele fizice beneficiare de venit nu au obligația depunerii declarației privind impozitul pe veniturile din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă;
  
  
• regulă tranzitorie: prevederile de la punctul anterior din listă sunt aplicabile și pentru veniturile din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă asupra proprietăților imobiliare din patrimoniul personal plătite după data de 1 ianuarie 2025, în baza unor contracte aflate în derulare la data de 1 ianuarie 2025 sau în baza altor acte juridice, respectiv potrivit legii; regula se aplică veniturilor plătite începând cu data de 1 ianuarie 2025;
  
  
• impozitul stabilit în condițiile din punctele de mai sus ale listei se face integral venit la bugetul de stat;
  
  
• modelul, conținutul, modalitatea de depunere și de gestionare a declarației privind impozitul pe veniturile din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă se vor aproba, în perioada următoare, prin ordin al Agenției Naționale de Administrare Fiscală.

Notă: OUG 138/2024 a venit cu multiple modificări fiscal-contabile, care pot fi găsite în sinteza de aici.