Ce riscă un proprietar dacă chiriașul acumulează restanțe la întreținere?

• Proprietarul este responsabil pentru plata cheltuielilor de întreținere și utilități aferente proprietății sale, chiar dacă spațiul este închiriat și restanțele sunt generate de chiriaș.
• Asociația de proprietari poate acționa în instanță proprietarul pentru neplata cotelor de contribuție după 60 de zile de la scadență și are ipotecă legală asupra apartamentului pentru sumele datorate.
• Proprietarul poate recupera sumele achitate pentru chiriaș prin acțiune în instanță și poate solicita rezilierea contractului, însă demersul este complicat fără un contract scris și înregistrat fiscal.

Legea 196/2018 prevede că obligația de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile de întreținere revine întotdeauna proprietarului, chiar și în cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitație, sau în cazul unor contracte de comodat pentru spațiile din condominiu.

Proprietarul, în calitate de locator (persoana fizică sau juridică ce asigură folosința unei locuințe în schimbul chiriei), este responsabil pentru recuperarea contravalorii acestor cheltuieli de la locatar (chiriaș), în condițiile stabilite prin contractul de închiriere/constituire/comodat. Legea specifică în mod clar că raporturile juridice stabilite între locator și locatar, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către locatar, nu absolvă proprietarul de obligațiile sale față de asociația de proprietari sau față de furnizorii de utilități publice.

Ce poate face asociația de proprietari în cazul restanțelor

În primul rând, trebuie ținut cont de faptul că asociația de proprietari „poate stabili un sistem propriu de penalități pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată”. Acestea nu pot fi mai mari de „0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităților să poată depăși suma la care s-au aplicat”.

Asociația de proprietari are la dispoziție posibilitatea utilizării unor anumite instrumente legale pentru a recupera sumele datorate. În primul rând, administratorul este obligat să notifice în scris proprietarul care are plăți restante la cheltuielile comune ale imobilului și să informeze președintele și comitetul executiv al asociației despre aceste restanțe. Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa în instanță proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afișarea listei. Acțiunea asociației este scutită de taxa de timbru, atât în primă instanță, cât și în cazul căilor de atac.

Ce responsabilități are proprietarul față de furnizorii de utilități

Chiar și în cazul facturării individuale a serviciilor de utilități publice la nivel de proprietar, furnizorul are dreptul de a acționa în instanță proprietarul care nu își plătește facturile individuale pentru mai mult de 60 de zile de la termenul scadent (sau 90 de zile de la afișarea listei), cu notificarea prealabilă a proprietarului restant.

Furnizorii pot acționa strict împotriva proprietarilor restanțieri. Trebuie precizat faptul că este interzisă sistarea, limitarea sau întreruperea furnizării serviciului la nivel de condominiu pentru neplata facturilor de către unul sau mai mulți proprietari, dacă serviciile sunt facturate individual.

Ce poate face proprietarul într-o astfel de situație

După stingerea datoriilor față de asociația de proprietari, proprietarul dispune de anumite pârghii legale pentru a-și recupera prejudiciul direct de la chiriașul rău-platnic. Acesta poate iniția o acțiune în instanță pentru recuperarea sumelor achitate și poate solicita despăgubiri suplimentare. Concomitent, dacă raportul contractual nu a încetat, poate demara procedura de reziliere a contractului de închiriere, conform Codului Civil.

Trebuie ținut cont de faptul că, totuși, complexitatea unui astfel de demers crește semnificativ în lipsa unui contract scris, fiind greu de probat calitatea de chiriaș și perioada de folosință a locuinței. Totodată, existența unui contract neînregistrat la autoritățile fiscale, deși valabil între părți, expune proprietarul riscului de a fi investigat pentru evaziune fiscală.

Un alt aspect important este natura titlului executoriu al contractului de închiriere. Potrivit legii, contractele înregistrate fiscal sau autentificate notarial permit executarea silită a chiriașului, însă doar pentru plata chiriei restante. Această facilitate nu se extinde și asupra cheltuielilor de întreținere, deoarece obligația legală pentru plata acestora este a proprietarului față de asociație. Recuperarea lor de la chiriaș se poate face doar printr-o acțiune separată în instanță.

Ce trebuie știut în cazul vânzării proprietății

Proprietarii care își înstrăinează locuințele sau spațiile cu altă destinație sunt obligați ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice. Notarii publici pot autentifica actele de înstrăinare doar dacă se prezintă o adeverință de la asociația de proprietari care atestă achitarea la zi a cotelor sau, în caz de datorii, dacă noul dobânditor acceptă expres preluarea integrală a tuturor debitelor. Proprietarul este obligat să obțină această adeverință, iar președintele și/sau administratorul asociației sunt obligați să o elibereze în termen de trei zile lucrătoare. De asemenea, președintele asociației are obligația de a solicita notarea în cartea funciară a debitelor mai vechi de trei luni și care depășesc valoarea salariului de bază minim brut pe țară.