UPDATE: Deputații au adoptat proiectul privind limitarea avansurilor în antecontractele de vânzare-cumpărare cu dezvoltatorii. Care sunt noutățile

Propunerea legislativă pentru modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în constructii şi pentru completarea Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996 a fost înregistrată la Senat în primăvară și adoptată la scurt timp de această Cameră. Propunerea a fost, fără îndoială, un răspuns la reportajul Recorder de toamna trecută privind „Schema Nordis”. Totodată, merită spus că acesta este, probabil, primul demers legislativ din Parlamentul României din ultimii ani care vizează protejarea cumpărătorilor în contextul achizițiilor de locuințe noi de la dezvoltatorii imobiliari. Astăzi, proiectul a fost adoptat la votul final la Camera Deputaților, dar trebuie spus că a primit între timp și unele amendamente față de forma care a plecat de la Senat.

Concret, proiectul modifică art. 22 din Legea 10/1995, respectiv adaugă, între altele, un paragraf care stabilește că: 

 "(6) Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/ promisiunii de cumpărare/ promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării imobiliare respectivului proiect și numai cu ștampila «bun de plată» a persoanei responsabile/ dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț”

• reducerea cu 25% a onorariului notarial în cazul cumpărătorului care se duce însoțit de avocat la încheierea promisiunii sau contractului de vânzare-cumpărare;
  
  
• prevederea care stabilea că statul și promitentul-cumpărător/cumpărătorul au calitatea de creditori privilegiați în cadrul procedurii de insolvență a dezvoltatorului - asta le-ar fi conferit șanse mai mari să-și recupereze banii în cazul în care dezvoltatorul ajunge să aibă probleme financiare.

Proiectul mai prevede, în mod expres, că dezvoltatorul poate promite înstrăinarea unor unități individuale din proiectul imobiliar (viitoarele locuințe, de pildă) numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare, în condițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare.

„Promisiunile de vânzare/promisiunile de cumpărare/ promisiunile bilaterale de vânzare cumpărare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare, se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau după caz, pentru locuința individuală viitoare”, mai prevede proiectul astăzi adoptat la deputați. 

Notarii vor solicita notarea în cartea funciară a promisiunilor de vânzare/cumpărare. Măsura este una binevenită, întrucât în acest fel se asigură o transparență în ceea ce privește alți cumpărători interesați și, teoretic, nu va mai fi posibilă ipoteza vânzării aceluiași bun viitor, simultan, mai multor cumpărători.

De asemenea, proiectul prevede că convențiile privind rezervarea cumpărării unităţilor individuale  se 
pot incheia pentru o perioadă maximă de 60 zile. „Sumele achitate de cumpărător privind rezervarea cumpărării unităţilor individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuinţelor individuale se scad din preţul vânzării şi nu pot depăşi 5% din preţ, sub sancţiunea nulităţii absolute a convenţiei de rezervare. În situaţia in care până la expirarea termenului maxim de 60 de zile nu se incheie promisiunea prevăzută la alin.(3) sau contractul de vânzare, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie integral, in termen de 30 de zile, sumele primite in baza convenţiei de rezervare”.

Inițiatorii acestei propuneri vorbesc de lipsa de protecție a consumatorilor în sensul riscului ca dezvoltatorii să nu își respecte obligațiile contractuale, ceea ce poate duce la pierderi financiare pentru cumpărători, cum se întâmplă, de altfel, nu doar în privința marilor dezvoltatori imobiliari. Practicile comerciale actuale nu sunt suficient de transparente, ceea ce face dificilă pentru cumpărători evaluarea riscurilor, arată parlamentarii care semnează propunerea. 

Atenție! Prevederile proiectului NU sunt încă aplicabile. Aceasta trebuie să fie acum promulgat de președintele statului, legea urmând să intre în vigoare după publicarea în Monitorul Oficial.